多家房企必争之地 西兴单元地块能否突破3万+？

　　8月5日，杭州市国土局发布杭政储出[2017]45-52号国有建设用地使用权挂牌出让公告，包含4宗商地和4宗涉宅用地。预计9月4日出让。

　　其中，杭政储出[2017]52号滨江区西兴单元BJ1304-08地块，东至规划支路，南至金城路，西至风情大道绿化，北至官河。规划宅地，出让面积为28210㎡，容积率2.2，建筑面积62062㎡，起价116280万元，楼面价18736元/㎡。

　　如上图所示，标红区域即为西兴单元BJ1304-08地块，房掌柜到达所在区域时，地块周边有围墙圈起，且其内杂草丛生。

自驾便利，2条地铁交汇

　　自驾：地块紧邻主干道风情大道、滨康路、金城路、博奥路、金山路，可经由风情大道，转秋石高架，再经中河高架进入市中心。

　　地铁：滨江区西兴单元BJ1304-08地块，距离地铁1号线和地铁5号线(在建)交汇的滨康路站仅有300米距离，搭乘地铁出行十分便利。

　　公交：该地块周边有公交站点萧山自来水二厂站，有公交站路：232路、315路、326路、340路、700路、702路。而且地铁滨康路站出口就有公交站点，有139路和177路公交。

教育、医疗资源配备，商业、景观资源有待改善

　　教育：滨江区西兴单元BJ1304-08地块周边学校较多，在1公里范围内有西兴中学、杭州市西兴实验小学、西兴街道幼儿园、金惠初中、金惠幼儿园，在2公里范围内有城北初中、湖滨小学、金山初中、金山小学、湘湖小学等。该地块根据2017年所划分学区属于杭州市西兴实验小学学区范畴。

　　医疗：在周边1公里范围内有杭州西兴中心卫生院、杭州第三人民医院滨江分院、杭州滨江区农资公司庄家医院。但是，房掌柜从该地块到浙江萧山医院需要搭乘公交才能到达，总长大约为4公里，距离有些远。

商业：该地块周边1.5公里处有大型商场lse城市生活广场，3公里处的人民广场、世贸广场。以及在建中的华润万象汇等等。但是，距离地块所在地均在1公里范围外，而紧邻的滨康综合体自2010年滨江地铁投资有限公司拿地已经7年时间，一直荒废至今，目前还没有具体规划进展，周边商业配套还需要进一步完善。

　　但是，房掌柜问了周边小区的老奶奶说：“周边带孙子到处逛逛、买东西还是走路就能到的。”一些基本的生活设施周边还是配备的，大型商场上还是处于初步发展阶段。

　　景观：而在景观资源方面，该地块周边1公里范围内仅有西兴街道人口文化休闲公园和北塘公园，且距离该地块正处在1公里左右，这对于晚饭休闲散步出处或是周末野餐等娱乐活动，缺少相应的活动地点，这一点在钢筋水泥的城市里还是较为重要的。

周边在售项目少，竞争压力小

　　滨江区西兴单元一共有5个在售项目，分别为瑞立东方花城可售户数96套，歌山品悦府可售户数2套、均价35500元/㎡，铂金名筑可售户数4套、均价30016元/㎡，连园可售户数1套、均价22820元/㎡，南岸晶都花园可售户数2套、均价23909元/㎡，这5个项目均是尾盘在售，且近月暂无成交。另外，整个西兴单元目前暂无待售项目。

　　但是，西兴单元BJ1304-08地块紧邻的湘湖单元，目前有4个楼盘在售，分别为旭辉滨江东方悦府在售户数137套、均价24294元/㎡，都会艺境在售户数11套、均价25875元/㎡，万科金辰之光在售户数6套，金地天逸在售户数29套、均价26023元/㎡。另外，还有待售的佳源湘湖印象。

　　因此，西兴单元板块内处于尾盘在售，暂无待售项目，湘湖单元内4个在售项目，共计183套在售，在售房源总数少，西兴单元BJ1304-08地块未来的竞争压力较小。

　　若是溢价率达到70%，封顶楼面价达到31851元/㎡

　　根据2017年主城区读地手册以及杭州市国土局土地出让公告所知，2017年至今为止，滨江区一共已经出让4宗地块，其中，3宗为商地，1宗为住宅兼商业用地，西兴单元BJ1304-08地块为滨江区今年出让的第5宗地块，同时，也是今年西兴单元出让的第一块也是唯一一块宅地。

　　目前，滨江区的地王是由2017年6月5日出让的杭政储出[2017]第19号地块，滨江区襄七单元R/B-B14地块，经过1轮竞价，10轮自持比例报价，自持比例36%(由于该地块本身有2.5万方商业不可分割，因此实际自持比例达到44%)，最终由保利竞得，总价574635万元，楼面价28390.08元/㎡。

　　此次西兴单元BJ1304-08地块起价116280万元，楼面价18736元/㎡，若是溢价率达到50%，楼面价则达到了28104元/㎡，若是溢价率达到了70%，封顶楼面价则会达到31851元/㎡，成为滨江区首块地价破“3万”的地块，成为滨江区“新地王”。

　　相较目前西兴单元在售项目均价在23909-35500元/㎡，以及周边湘湖单元平均均价25397元/㎡，西兴单元BJ1304-08地块起价即为18736元/㎡，封顶达到31851元/㎡，基本持平周边在售楼盘售价，对于部分房企来说可能不太明智。

　　对此，双赢机构总经理章惠芳女士说道：“滨江区土地供应较为稀缺，对比目前在售的滨江区均价4万+楼盘，还有新房供应的短缺，导致二手房价格更高的现状，甚至出现客户转向萧山区奥体板块的外溢效应，所以该地块的出让对于开发商而言竞争肯定是比较激烈的。同时，这块地体量较小，因此，总价不会太高，开发商竞拍该地块处在可承受范围内，封顶楼面价31851元/㎡还是有可能的。”

　　西兴单元BJ1304-08地块较为规整，出让面积为28210㎡，体量较小，同时，周边有多家高新企业，向西为滨江区主要的产业企业聚集区，向东为萧山经济技术开发区，产业人才聚集;另外，紧邻地铁1号线和地铁5号线(在建)交汇处滨康路站，直线距离仅300米。但是，西兴单元BJ1304-08地块有周边商业、医疗、景观资源较为缺乏的缺点。因此，到时西兴单元BJ1304-08地块能否突破三万大关，让我们拭目以待。