起始楼面价21443元/㎡ 三塘单元地块有望创下板块新纪录

　　8月4日，杭州市国土局发布八宗地块的挂牌公告，其中有四宗商地和四宗宅地，将于9月4日下午出让。　　

　　在此次挂牌公告中，三塘单元宅地起价最高，起始楼面价为21443元/平方米。

　　杭政储出[2017]49号三塘单元XC0502-R21-40地块东至红西河、南至规划新西路，西至浙江经协发展大厦，北至善贤路，出让面积为10744平方米，建筑面积为30083平方米，容积率2.8，起始总价64508万元，起始楼面价21443元/平方米，当溢价率达到70%时，报价达到封顶，封顶楼面价为36453元/平方米。　　

　　如上图所示，红色区域为本次将要出让的三塘单元XC-5-2-R21-40地块，房掌柜达到，地块周边已围起高墙，地块内部地势平整，杂物不多。

　　道路狭窄 出行不便

　　道路：地块临靠善贤路、白石巷，道路都比较狭窄。且地块对面有一住宅区，善贤路两旁停靠车辆较多，会对日常出行造成一定影响。同时，地块西侧有一新建小学，去年9月份正式投入使用，早晚上下学期间恐有堵车情况。一公交站等车的老人告诉房掌柜：“谈不上堵车吧，就是觉得很拥挤。”

　　公交：地块周边公交站点有白石路西文街口、三塘兰园、西联桥等，可乘坐46路、48路、77路、272路等，总体来说公交线路较少，但线路重叠比例小，乘坐公交可前往丁兰、火车东站、城西等。　　

　　配套齐全 教育链完善

　　教育：地块西侧就是长江实验小学体育公园校区，同时，地块东南侧有一九年一贯制学校正在建设，名为启正实验学校，预计2019年正式投入使用，投入使用后，长江实验小学体育公园校区将并入启正实验学校。　

　　此外，地块周边还有三塘实验幼托园、长青小学、胜蓝小学、风帆中学、浙江树人大学、浙江大学城市学院等学校。地块距离长青小学三塘校区1公里左右，距离风帆中学约720米。根据2017年主城区学区划分，地块处于长青小学的学区范围内，长青小学有长青和三塘两个校区，一至三年级在三塘校区上学，四至六年级在长青校区上学。　　

　　总体来说，地块周边拥有幼-小-初完整的教育链，学区划分也比较清晰，但地块具体学区划分还需要等到地块项目完成后才能够确定。

　　医疗：地块直线距离900米处有一家社区卫生服务站。同时地块距离下城区中西医结合医院步行距离约1.2公里，基本医疗需求可以得到满足。　　

　　商业：地块成熟小区较多，临街商店丰富。同时地块直线距离900米处就是西联广场，西联广场是一个集商业百货、酒店餐饮、休闲娱乐、超市卖场等于一体的大型综合商业综合体，广场内有一家大型物美超市，购物方便。　　

　　生活：地块东临红西河，房掌柜在周围查看时发现，此处的绿化已建设成型，景色雅致。　　

　　除此之外，地块西侧即为城北体育公园。城北体育公园建设用地680余亩，是杭州最大的集体育、娱乐、生态休闲于一体的体育公园。　　

　　单元内竞争对手少 板块内竞争压力大

　　地块所处的三塘单元规划用地北至石祥路，南到德胜路，西至上塘河，东接东新路，规划总面积约3.46平方公里。在2008年公布的《杭州市三塘规划管理单元控制性详细规划》中就提到，三塘单元将以现代综合服务功能为核心，发挥居住的主导功能，突出休闲运动特色，也将是体现杭州城市“北调”和“北秀”发展的重要区块。。

　　地块周边待售项目有中冶三塘项目、招商远洋春秋华庭项目处于待售阶段。其中招商远洋春秋华庭项目实景样板房已于8月24日开放，首开在即，目前售价待定。

　　三塘单元内住宅小区大部分都处于成熟阶段，处于在售状态的不多。但地块所处的新天地板块内还有阳光城文澜府、大家绿城金麟府、首开武林8栋，总计可售套数449套，平均楼面价在34827元/平方米左右。　

　　新天地板块内后续还有一宗大关单元GS0502-09地块，出让时间仍不确定，此外，9月20日出让的杭政储出[2017]67号上塘单元FG04-R21-02地块也处于新天地板块内。

　　在主城区2017年第一期读地手册中，三塘单元涉宅地仅一块三塘单元XC0501-B1/B2-03、XC0501-R21-04地块，已于6月5日被中冶以楼面价29810元/平方米、自持比例36%竞得，后续单元内暂无宅地出让规划。

　　虽然在三塘单元内，地块竞争对手不多，且与中冶三塘项目不同，土地出让规则改变后，地块不需要现房销售，开发速度可能会比中冶三塘项目快。但放眼板块内，地块周边处于销售状态的楼盘不少，且首开武林8栋和招商远洋春秋华庭都属于首开项目，后续的供房可观，板块内竞争压力较大。

　　起始楼面价21443元/㎡ 有望创下板块新纪录

　　板块内目前的纪录是由今年6月份中冶以楼面价29810元/平方米创下的。以XC0502-R21-40地块的起始楼面价21443元/平方米来说，如果在9月4日的土拍中，溢价率达到上限的70%，即达到封顶楼面价36453.1元/平方米，将会刷新板块内的纪录。

　　但地块周边平均在售价格为34827元/平方米，倘若溢价率达到70%，进入自持比例竞投阶段，已超过周边楼盘售价，对于部分房企来说可能不太明智。

　　对于这一点，汉嘉地产副总经理陈焕春老师表示：“封顶价格其实是看供需关系，现在开发商拿地的意愿都比较强烈和迫切，这样一个情况下，很容易把价格拍上去。而现在整个土地市场的竞争，也确实处在一个白热化的程度，包括补仓的需求也好，扩大战果的需求也好，房企都还没有满足。再加上(三塘单元地块)又是一块各方面体相都比较不错的地，可能也就是拼大家的底线在哪里，还是比较有可能把价格拍上去的。”

　　虽然地块是否能够达到封顶价格还存在未知，但刷新板块纪录的可能性可以说是非常大了，只需要达到溢价率40%，三塘单元地块即超过了中冶三塘项目创下的板块纪录，陈焕春老师认为刷新板块纪录是必然的，“40%那是肯定能达到的啊。”

　　如何能够在拿地的同时控制成本，或许9月4日的土地出让现场又是一场刀光剑影。

　　三塘单元地块是否能够刷下板块纪录，突破三万大关，让我们拭目以待。