从业20年中介看不懂三四线楼市：相亲、返乡都买房

从业近20年中介：看不懂

　　今年2月份，在北京工作的赵女士委托家乡长沙中介为其留意房价，计划价格合适的时候购入一套房子为父母养老。

　　此后中介一直杳无音信，赵女士一直以为是中介业务繁忙顾不上自己。结果赵女士在7月初收到中介朱先生的微信信息说：“从得知你打算在家乡购房以来，这里房价自去年来一直都是看涨的。我从业近二十年来真看不懂，真的比股票还猛烈，股票我们知道它可能暴落，但房价只有看涨或平稳，几乎看不到暴落。我记得你的委托，我没有得到一个有利的房源和利好的房价气候，因此也就‘石沉海底’。对不起，我会继续留意的。”

　　赵女士随后从房地产信息网站上获悉，短短半年内，家乡的房价均价已经从8000元每平米直逼10000元每平米大关，而相比去年同期则已经接近翻番。

　　三四线楼市究竟为何持续火爆?张大伟分析认为，三四线楼市本身调控原则就是“托底盖帽”，并没有约束性的政策。而从需求的角度来说，三四线本身有棚户区改造，此外还有一些一二线的抑制性的投资需求，整体而言对市场都是明显利好。从三四线市场本身来看，目前的价格的绝对值也比较低，虽然也涨了一波，但是和一二线相比，三四线城市涨幅还是相对较低。如果后续没有限制性的政策出炉，张大伟认为这一涨势还将延续到2017年下半年。

　　杠杆，还是杠杆

　　曾经有这样一个故事很流行：一个中国老太太，60岁时终于挣够了钱买了一套房子。一个美国老太太，60岁时终于还清了购房的货款，而她已经在这房子里面住了30年了。不过，如今越来越多的中国人都开始倾向于选择美国老太太的方式，也就是“加杠杆”。而在这一波三四线楼市火爆的热潮中，对杠杆的利用也起到了推波助澜的作用。

　　近期，中国社科院国家金融与发展实验室、国家资产负债表研究中心发布的《中国去杠杆进程报告(2017年一季度)》显示，今年一季度，居民部门杠杆率为46.1%，较2016年年末的44.8%上升1.3个百分点。具体来看，居民部门贷款的同比增速达到25%，中长期贷款的增速更是达到了31%，达到近两年以来的最快增速。

　　国家金融与发展实验室副主任张晓晶分析称，在政策趋紧、房贷限制趋严的情况下，一季度居民加杠杆态势应有所抑制，但并未在数据中反映出来。一方面是时滞因素，调控政策对房贷的影响或存在滞后效应，前期高企的商品住房成交量对个人住房按揭贷款仍存在一定的拉动作用;另一方面是结构性因素，居民部门加杠杆有可能从一二线城市转向三四线城市。

　　据兴业证券估算，三四线杠杆占总购房资金比重70%左右。兴业证券房地产分析师阎常铭指出，棚改货币化和按揭本质上都是杠杆：棚改货币化买房资金可视为三四线居民用之前财富(棚户房)直接偿付的第一部分杠杆;而按揭和公积金是他们要用未来财富来慢慢偿还本金和利息的第二部分杠杆，综合看杠杆比率非常高。

　　阎常铭因此判断称，本轮去库存方式未来将大幅度限制政府和金融机构行为，未来政策制定会非常谨慎，将极力避免三四线房价下跌，防止因此引发系统性金融风险;同时目前去库存支持政策还要持续，库存去化目标必须达到，否则为了去库存加高杠杆将增加系统性金融风险，所以地产销售和投资中期有支撑，但是也不可以过度繁荣。