楼面起价创新高 牛田单元地块能否成为区域新地王？

　　6月20日，杭州国土局挂牌出让8宗地块，含2宗宅地和6宗商地。总出让面积296.4亩，可建体量52.7万方，总起价43亿元。预计7月21日集中出让。

　　其中，杭政储出[2017]35号地块，规划住宅(设备套公建)用地，东至艮北新区C-R21-03、C-R22-02、C-R21-06地块、规划兴建路，南至规划兴建路，西至规划同协路，北至艮北新区C-R21-01、C-R22-01、A-R21-01、A-R22-01地块。出让面积38452㎡，容积率2.3，建筑面积88440㎡，起价160448万元，起始楼面价18142元/㎡。(PS：当达到最高溢价率70%时，楼面价为30841元/平米)

　　此次挂牌的牛田单元地块已收录在2017年主城区《读地手册》中。如上图所示，红色标记区域为牛田单元地块所在，房掌柜到达该地时，地块内已被附近居民利用为菜地，部分内部还有杂草丛生，未来拿地开发商将面临一系列的补偿工作。

临近城市主干道 交通便利

　　交通方面，项目紧邻城市主干道，周边有杭甬高速路、建华路、规划同协路、兴建路，还有在建的艮山路提升改造工程(彭埠立交-东湖路)，自驾十分便捷。

　　地铁方面，地块位于地铁彭埠站和七堡站之间，距离地铁1号线七堡站约1公里左右，出门地铁出行较为方便。

　　公交方面，地块距离彭埠金家埠站不足500米，距离明月桥东站约900米左右，此外周边还有兴隆村站，可乘坐122、212、320、339、100、309等多路公交车直达。

教育配套较为完善 医疗商业配套稍显不足

　　地块周边教育配套较为完善，地块距离夏衍中学约1.3公里左右，距离夏衍小学约1.6公里，3公里内还有杭州市建华幼儿园、杭州市澎雅小学、澎雅幼儿园等等。根据2017年江干区学区划分显示，地块属于夏衍小学学区范围内，但具体还是要等项目交付以后才能确定。

　　此外，根据艮北新城新城的规划显示，区域内将有3所中学、4所小学、9所幼儿园，形成全学龄段教育链。目前，区域内已建成夏衍中学、澎雅小学和澎雅幼儿园。同时还将引进高端国际化民办教育体系，如采荷实验中学已规划明确。

　　医疗方面则较为薄弱，地块周边仅有彭埠街道社区卫生服务中心，距离地块约1公里左右。

　　商业方面，地块周边有兴隆社区、建华家苑等小区，底商可供日常生活所需。地块800米处为世纪华联超市，1.3公里处为麦德龙生活购物超市，目前超市已经正常开业，除此之外再无大型商业配套，地块周边商业配套尚需完善。

单元内新房房源较少 未来竞争压力较小

　　目前周边在售的楼盘有地铁绿城杨柳郡、招商雍和府。根据透明售房网数据显示，目前地铁绿城杨柳郡还剩230套房源在售，招商雍和府还剩203套房源在售。

　　待售的楼盘有越秀亲爱里和润和武林郡，越秀亲爱里目前已开放售楼处，预计将于近期首开。

　　后续土地供应方面，根据2017年主城区读地手册显示，牛田单元2017年没有后续的土地出让。

　　“艮北新城是一个非常具有活力也非常具有生活气息的现代化新城，政府在这里规划了丰富配套，带来了许多利好。”地铁绿城杨柳郡项目策划总监马迪斐表示。随着交通、教育、商业配套的不断完善，艮北新城也不断的被人们所认可。

　　楼面起价创新高 能否成为板块新地王?

　　据房掌柜了解，此地块是牛田单元2017年以来首次出让的住宅用地，最近的一次出让还是在2016年年底。2016年12月26日艮北新城商业核心区西地块由越秀招商江干城建以总价625500万元竞得，楼面价25643元/㎡，溢价率64.70%，这也是板块内的的最高楼面价。

　　此次的牛田单元起价为18142元/㎡，倘若地块进入自持比例投报阶段，按照70%的溢价率算，楼面价为30841元/㎡，就会超过板块最高楼面价(25643元/㎡)成为板块新地王。

　　纵观目前的土地市场，用冷热不均可以说是很贴切了。萧山土拍现3宗无需现房销售地块，7月3日土拍现场，也只有一宗地块达到14%的溢价率，和上半年疯狂的楼市相比，相对来说极为冷清。

　　那么牛田单元地块能否达到70%的溢价率呢?为此，房掌柜特地采访了几位专家，看看他们是怎么说的吧。

　　双赢机构总经理章惠芳表示：“牛田单元在去年来说也是比较热门的一个板块，去年越秀在这里拿了不少地，拿地的价格也是比较高的。将要出让的牛田单元地块该地块紧邻艮北新城，位于彭埠站和七堡站之间。虽然离地铁有点距离，但是距离地铁站大约也就在1公里左右，相对来说，还是在步行可通达范围内。”

　　当被询问到该地块能否达到70%的溢价率时，她表示：“该地块还是有一定的劣势，距离杭甬高速还是比较近的，总体来说，目前这块地，跟以前的价格相比的话也是不低的，起拍价为18142元/㎡，封顶楼面价则为30841元/㎡，目前杨柳郡精装均价在33000元/平米左右，如果牛田单元溢价率达到70%的话，楼面价在3万以上，相对来说溢价率可能不会太高。”

　　“一方面板块的后续供应量还是比较充足的，另一方面，如果这块地拍出了很高的价格的话，对于后期来说，竞争优势就会比较弱。”

　　汉嘉地产顾问副总经理陈焕春则表示：“目前土地市场还是比较火热的，供需矛盾比较尖锐，虽然目前有出台土地现房销售的政策，但是对目前的供需矛盾的话根本起不到任何的作用，所以达到70%的溢价率还是有可能的。”

　　究竟牛田单元地块会拍出怎样的价格呢?届时，房掌柜将会进行现场直播，请大家敬请期待。