新房市场量跌价升 2017上半年杭州楼市经历了什么？

在限购、限贷、限价的政策调控下，2017年上半年终于落下了帷幕。

　　据房掌柜统计，截止6月29日，2017年杭州上半年杭州市区(不含富阳)商品房成交76922套，月均成交12804套，较去年上半年(97865套)下降20943，同比下降21.4%。其中主城区新房成交28436套，余杭区新房成交28808套，萧山区新房成交17811套，大江东新房成交1868套。

　　政策方面，2017年楼市动作不断，3月1日，杭州放开高价住宅网签限制，导致成交量飙升。然而这一现象并没有持续多久，3月2日，杭州市政府出台住房限购政策调控楼市，规定本地人第三套限购，富阳大江东纳入限购范围，外地人需在3年内连续交满2年社保。

　　尽管限购政策升级，然而并没有浇灭购房者的热情，反而愈演愈烈，3月28日晚，调控政策继续加码，出台史上最严厉的楼市调控政策。认房又认贷，二套首付全部6成，单身限购一套，月供收入比不超过50%。

　　价格方面，杭州整体房价呈上扬趋势，到今年6月份，杭州房价已达到22943元/平米。从各个区域的价格来看，杭州主城区房价已经到达27405元/平米，余杭区更是从1月份的15245元/平米，涨至19278元/平米，而萧山区房价6月份已经突破到23321元/平米。

　　从热门板块来看，不少板块成交均价均有所上浮，目前未来科技城、申花板块、奥体板块的成交均价在2万元以上。受政策、G20等一系列利好，奥体板块目前在售均价在25000元/平米，多数楼盘均价已超3万+。板块内目前还有多个纯新盘将要入市，据了解价格基本在35000-40000元/平米左右。

申花板块1月份成交均价为26346元/平米，到6月份价格已为28870元/平米。目前申花板块内在售的天阳武林邸和滨江锦绣之城均价目前已在4万+，此外，今年1月份景瑞申花壹号院隔壁的杭政储出[2016]47号塘北单元宅拍出了40766元/平方米的楼面价，申花房价未来很可能会冲上6万+。

从单月成交量上来看，除1、2月份外，月成交均已破万。1、2月份受春节假期影响，成交量减少。3月份杭州楼市不断做出“新动作”，限购加码不断。在严厉的调控政策下，原本的金三银四红五成交量的下滑。6月年中冲量，放开网签限制，成交量有所上升，基本和三月份持平。

回顾这半年，尽管与去年上半年(97863套)相比有所回落，但与近五年上半年相比仍处于第二位，在一系列调控政策下，这样的成交量相当不易。

余杭区领跑 华元欢乐城1648套获销冠

　　从区域来看，成交排名第一的是余杭区，共成交28808套，荣登销冠宝座，其次主城区成交28436套，萧山区则以17811套位列第三，最后是大江东，成交1868套。

　　单盘成交方面，上半年杭州市区获得销冠的是位于余杭区的华元欢乐城，成交1648套。

　　第二名也是同为余杭的商业项目玖玖国际财富中心，共计成交1430套，第三名则是位于萧山的英冠乐创城，成交1293套。

　　在全市成交TOP10中，余杭和萧山各占4席，主城区仅有两席。今年以来，主城区成交一直不太理想，多次被余杭超越，一方面由于主城区相对余杭、萧山来说价格偏高，网签较慢，另一方面则是萧山、余杭区相对主城区价格较低，且新项目较多，后续供应量大。

刚需仍是主流 酒店式公寓遭热捧

　　主城区上半年获得销冠的是位于下沙的刚需项目中国铁建保利像素，成交1264套。第二名和第三名分别是位于下城区杭州新天地和拱墅区的绿城运河郡。

　　大学城北板块作为杭州主城区为数不多的价格洼地之一，一直受到众多购房者的关注。中国铁建保利像素不仅位于大学城北板块，且紧邻德胜快速路与之江东路，邻近地铁1号线文海南路站，交通便捷。

　　保利像素主力户型为78-89方，是大学城北唯一一个精装修楼盘，且周边学区、景观资源十分丰富，深受刚需族追捧。

余杭区上半年成交排名第一的是华元欢乐城，成交1648套，成交均价为11349元/平米。

　　玖玖国际财富中心和金地艺境分别以1430套和946套的成交量位列第二和第三位。

酒店式公寓的热销与否与地段关系较大，纵观楼市限购以来，热销的酒店式公寓项目或处热门板块，有较好的产业和人口支撑，或兼具地铁、地段等优势。

　　华元欢乐城位于余杭区临平新城迎宾路望梅路口西北角，总建筑面积约110万方。整个项目集商业、酒店、酒店式公寓、普通住宅、写字楼等业态为一体，周边地铁交通、商业齐全。

　　萧山区排名第一的是酒店式公寓英冠乐创城，上半年成交1293套,成交均价为22429元/平米。

　　其次，中国铁建万科江湾城成交952套 第三名则是绿都御景蓝湾成交941套。

G20在萧山的举办，让萧山得到了前所未有的发展，英冠乐创城位于萧山区长龙路与建设四路交叉口，直线距离奥体约3.1公里，受奥体辐射影响，享受奥体的配套利好。

　　此外，由于受楼市限购影响，不限购不限贷的酒店式公寓成为大多数投资客的首选，再加上乐创城自身交通、商业的优势，成交量持续走高。

　　值得注意的是，上半年商业地产重新迎来了春天，尤其是酒店式公寓产品。全市成交TOP榜中前三均为酒店式公寓项目，且除主城区外，余杭、萧山TOP榜首也均为酒店式公寓项目。

　　事实上，楼市限购后，不少人将购房目标转到了公寓式公寓，酒店式公寓热度也再次上扬，整体成交量呈现上涨态势。华元欢乐城、绿城运河郡、英冠乐创城、杭州新天地等项目接连热销，在调控继续升级的行情下，成为楼市关注的焦点。　　

月底大批量房源入市 萧山、余杭成市场供应主力

　　预售证方面，2017年上半年共领出了170多张预售证，据统计光6月26-30日期间就领出23张，共计4317套房源入市。库存方面，截至6月30日，目前市区住宅可售库存为35636套，按上半年的去化速度，消化住宅显性库存只需要3个多月。

　　开盘方面，2017年至今已有160多个楼盘推陈出新，月均30次以上，其中28盘首开。月底开发商为冲业绩，开发商扎堆开盘，据了解，6月26-30日期间共11个楼盘开盘，首开的楼盘有四个。2017年首开的楼盘中，萧山共有11个纯新盘开盘，余杭有9个，主城区才占了8个，萧山、余杭成供应主力。

据房掌柜不完全统计，2017年下半年将有36个纯新盘将要面世，其中主城区就有16个。纵观这36个首开项目，可以看出2017年下半年将会有多个豪宅项目集中入市。风起潮鸣、信达滨江壹品、滨江保利翡翠海岸、龙湖天璞、融信萧山公馆等等，这些均以改善大户型为主，刚需项目则越来越少。

　　房企拿地热情不减 现房+自持成常态

　　与楼市的冷清不同，房企的拿地热情却空前的高涨。

　　据房掌柜统计，上半年杭州(主城、余杭、萧山、大江东)共出让土地55宗，出让面积164.72万平米，卖地收入高达632亿。与去年上半年(815亿)相比，同比下降22.45%。

　　2017年3月24日，市北东单元姊妹宅地分别由融信、恒大拿下，楼面价均超3万+。当晚，发布土地新政：当溢价率达到50%时需现房销售;溢价率达到70%时锁定限价，转入竞报自持比例;当有两个或两个以上的竞买人投报自持面积比例为100%时，转入投报配建养老设施的程序。

　　尽管土地加码，却仍然挡不住房企拿地的热情，据统计，土地新政后，已有16宗地进入现房+自持阶段，包括13总涉宅用地和3宗商业用地，其中大江东涉宅用地进入100%自持阶段。　　

　　7月土地市场加大供应，杭州主城区将有12宗地块待出让，总出让面积31.35万方。

　　2017年上半年已然过去，楼市重重加码下，仍有将近八万套的成交实属不易。上半年的销售成绩，也让我们可以看到很多的可能性，究竟下半年会呈现怎样的态势呢，让我们拭目以待。