4万+申花板块再推地 下一个“传奇”是否会诞生？

继3月24号楼市新政以后，杭州土地市场加大推地节奏。据房掌柜统计，4月份共加推6宗地块，5月份先后共推出9宗地块，6月份目前已推出4宗地块。

　　其中，6月份推出的4宗地块包含2宗商地、2宗宅地，均位于主城区。根据杭州市国土资源局挂牌出让公告显示，地块将于7月3日在杭州市江干区钱潮路2号天元大厦5楼钱潮西湖厅出让。如果6月22日9：00时，参与竞买的开发商达到两家或两家以上，将采取现场摇号方式确定报名、报价先后顺序。而摇号的竞买人须在摇号前已足额缴纳竞买保证金(含预约保证金)。

　　今天我们着重讲下拱墅区的庆隆单元宅地。

　　庆隆单元GS04-01-R21-09地块即杭政储出[2017]27号地块位于申花板块，规划为住宅(设配套公建)用地，东至杭州钱江电梯附件厂，南至杭政储出[2009]8号地块，西至塘萍路，北至规划庆隆单元FG01-R21-07地块。出让面积15160㎡，容积率2.2，建筑面积33352㎡。

　　如上图所示，红色标记区域为庆隆单元GS04-01-R21-09地块(杭政储出[2017]27号)所在，房掌柜到达该地时，地块周边已有围墙圈起来，地块内长满杂草。

　　居于地铁沿线 未来交通更便捷

杭政储出[2017]27号地块位于庆隆单元，东至公共绿地，南至莱德绅华府，西至塘萍路，北至规划庆隆单元FG01-R21-07地块。周边有萍水街、登云路、学院北路等主干道，可达余杭、西湖景区，交通便捷。另外，地块在规划的地铁5号线沿线上，距离益乐路站不足300米，未来轨道出行优势明显。

公共交通方面，地块周边有53路、303路、303路区间、372路、10路、54路、266路、93路、129路、148路、227路、63路、148路等公交，可到达余杭、汽车北站、火车东站、市中心等区域，与主城区无缝衔接。

　　商业氛围成熟 教育医疗配套完善

　　商业配套方面，周边商业氛围成熟。距离地块650米处有城西银泰城，980米处有蓝钻天成，1.6公里处有印象城购物中心。

　　城西银泰城是集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、商务配套、社区服务等多功能于一体的大型商业配套，引进多种业态共200余家知名商家，集聚69家餐饮美食，填补了城西区域大型商业综合体的空白，同时也给城西提升了很多的人气。

　　另外，地块旁边有莱德绅华府、上尚庭和阮家桥公寓等形成的成熟居住区，每个小区都有解决基本生活需求的沿街商铺，也可以为将来的业主所利用。　　

教育配套方面，距离地块2.1公里处有文津小学。另外，位于隐秀路和化工路交叉口处规划的还有一所中小学。目前根据2017年拱墅区学区划分范围，该地块在文津小学学区范围内，不过，未来地块所建项目的学区会不会做调整，具体情况要等项目交付以后才可确定。

文津小学位于月亮路和隐秀路交叉口处，是杭州市卖鱼桥小学教育集团下的分校。学校开办于2013年，占地建筑面积15818平方米，计划班额24个，现有班级5个，是一所崭新的、勇于实践、善于实践的学校。

　　医疗配套方面，距离地块1.4公里处有和睦医院，2.3公里处有中西医结合研究性医院——浙江省立同德医院。

　　周边知名楼盘环伺 居住氛围良好

　　杭政储出[2017]27号地块周边居住氛围成熟，周边已有莱德绅华府、上尚庭、万家花城、黄龙金茂悦、赛丽绿城慧园、欣盛东方福邸、保利香槟国际、申花壹号院等楼盘交付，尤其是万家花城、上尚庭等已经交付许久的项目，小区基本已经住满，而像申花壹号院、黄龙金茂悦等新交付的项目，前期均已售罄，所以未来入驻率也非常可期。

　　除此之外，接下来区域内还将有九龙仓珑玺、滨江锦绣之城和天阳武林邸等项目交付。九龙仓珑玺预计2017年底或2018年4月交付，滨江锦绣之城预计2018年12月交付，天阳武林邸预计2019年底交付。

　　未来随着这些项目的相继交付，业主们的相继入住，区域居住氛围将更成熟。

　　周边竞品多 竞争压力大

　　杭政储出[2017]27号地块周边目前在售的项目有碧桂园西江月、九龙仓珑玺、滨江锦绣之城和天阳武林邸。

　　根据透明售房网显示，碧桂园西江月还有32套可售房源;九龙仓珑玺已领出预售证的房源仅剩余3套可售，另外还有1、2、5号楼未推出，预计还有200套房源待销售;滨江锦绣之城目前已领出预售证的房源仅剩余30套可售，另外还有5、6、9号楼还未领出预售证;天阳武林邸已领出预售证的房源仅剩余28套可售，另外还有9幢楼未推出，预计还有360余套房源。

　　除此之外，还有板块内还有首开杭州金茂府、融创宜和园、融信公馆ARC、绿城联合建发塘北地块待售，未来竞争压力大。　　

虽然地块所在区域的库存量比较大，但是区域的项目还是比较受欢迎的。

　　碧桂园西江月、滨江锦绣之城和天阳武林邸近几个月在无推出房源的情况下，成交也不断。碧桂园目前已经进入清盘节奏;而九龙仓珑玺由于预售证还未领出，新房源的加推时间也存在很多不定因素;剩余2个有房源且在售的项目近几个月的成交情况良好。

　　另外，据房掌柜统计，地块周边项目的整体去化还是非常可观的。　　

庆隆地块是否会成为申花下一个“传奇”?

　　回顾2017年杭州主城区土地市场的整体表现，随着楼市整体回暖升温，主城区板块地王频出，宅地溢价率不断飙高，这其中当有向来热门的申花板块，在经过2013年的疯狂期、2014年的空窗期后，眼下似乎又有了再次上演的趋势。

　　2016年1月6日，杭政储出[2015]42号地块经过21轮竞拍由51号竞买人天阳拿地，最高有效报价130500万元，折合楼面价19695元/平方米，成为申花板块单价地王。

　　2017年1月19日，绿城&建发以40766元/㎡的楼面价摘得塘北地块，4万+的楼面价再一次刷新了区域纪录，成为一则“传奇”。

　　随着板块价值的凸显和行情的回暖，申花核心板块的成交均价也随之上涨。

　　2015年板块内成交面积35.88万方，成交均价22998元/㎡，到2016年3月，板块内成交均价已经上升到24496元/㎡，申花核心板块的均价已经涨至27955元/㎡。而2017年5月，申花核心板块的均价已经涨至39647元/㎡。

　　若无意外，接下来的2017年，申花板块将再次上演“涨价风暴”。

　　“申花板块作为主城区热门板块，一直很受开发商们的青睐。今年1月份杭州主城区出让的塘北地块被绿城&建发以40766元/㎡的楼面价摘得了塘北地块，刷新了拱墅区楼面价纪录，也将申花地价推到了4万+。”一位业内人士表示：“但是目前地块周边的房价也仅在4万左右，而且这次出让的杭政储出[2017]27号地块也受新政限制，面积也没有绿城地块大，这样综合来看楼面价估计不会拍到4万，但是根据开发商们对申花板块的‘喜爱’程度估计也不会拍太低。”

　　“我们不能低估购房者对申花板块的认同程度，申花板块历来是传统的改善型需求板块，经分析发现，关注申花核心板块的大部分客户，更多的需求为改善性需求，至少为首改，更有看好区域发展的两次改善，他们在满足功能布局的基础上，亦需要更舒适，空间感不需太大但亦有很大的可变空间，所以目前区域内的项目更多的面积段配置设置在120-140平方米之间。开发商如果拿下这块地，而且在项目打造上做一些创新，我相信还是会有很多购房者买单的，所以地价根本不会是制约因素。”房掌柜内容负责人解释。

　　对于该地块的猜测，内业人士观点不一，究竟庆隆地块是否会再刷新纪录，让我们敬请期待7月3日的土地出让会。

　　申花板块土地出让重点回顾：

　　2010年，53、56号申花地块被雅戈尔置业分别以楼面地价17751元/平方米及18114元/平方米竞得。2014年初，这两宗地块又被雅戈尔转让给景瑞，打造申花壹号院及悦西台。

　　2015年6月25日，九龙仓以15232元/平、14541元/平米的楼面价拿下申花单元万马药业地块和申花单元万里塑胶地块，打造九龙仓珑玺。

　　2015年8月11日，碧桂园以楼面价15841元/平方米摘得杭政储出【2015】20号地块，打造现在的碧桂园西江月。

　　2016年5月，融信拿下大悦城旁宅地，楼面价当时创新高31404元/㎡，目前案名为融信公馆·ARC。同年6月3日，首开&金茂以33106元/平方米楼面价拿下杭政储出[2016]12号地块，刷新大悦城旁宅地创下的楼面价纪录。

　　2016年7月8日，合景泰富28781元/㎡的楼面价拿下九龙仓珑玺边上另一宗宅地。

　　2016年8月18日，融创以34028元/㎡的楼面价在申花拿地，再次刷新，目前案名为宜和园。

　　2017年1月19日，绿城联合建发拿下塘北地块，楼面价突破4万元/㎡。