金管局规定,以上三项逆周期措施即时生效。
而这已经是从2010年以来,金管局第8次收紧按揭政策。金管局总裁陈德霖明确表示,新措施主要是针对已经贷款又申请新贷款的人,以及不是香港本地人的贷款人。
与此同时,香港房地产市场过热的风险近期持续上升。特区政府差饷物业估价署的最新数据显示,2017年3月私人住宅价格指数已经超越2015年9月的高位。住宅成交量由2017年1月的3300多宗,回升超过一倍至4月的大约7000宗。
美联物业住宅部行政总裁布少明告诉第一财经记者,此次金管局颁布的新措施以针对风险较高的按揭贷款为主,将令个别实力稍逊的买家未能入市。但由于市场对物业需求殷切,加上本港充斥资金,新措施料对楼市影响较轻微。
莱坊董事兼中华研究部主管林浩文认为,金管局推出的新招只苦了中产,令房子转手更少。目前香港的境外住宅买家以内地买家为主,针对涉及多项按揭以及主要收入来自外地的借款人的措施,对实力雄厚的投资者而言问题不大,只增加投资成本及减少回报率。
此外,多名香港业内人士认为,新措施推出将令二手住宅成交量下跌。香港置业(地产代理)有限公司行政总裁李志成认为,二手市场的买家需要担保人协助,短期内成交量有机会跌近一成。
莱坊董事兼大中华区研究及咨询部主管纪言迅称,二手市场的停滞,使得买家全部涌入一手市场,估计短期内楼价下调的压力不大;另一方面,即便海外买家暂时却步,但香港经济的发展和股市的昌旺造就了一定的财富积累,所以购买力是很可观的,香港特区政府也只能通过“加辣”来抑制楼价。
林浩文则预计,今年一手楼会持续热卖,以现时楼市情况,估计今年楼市会上升5%至8%。
“限贷”无法解决根本问题
实际上,在5月19日新规之前,金管局自2010年开始已有7次大动作,但收效却并不是特别明显。
以2013年为例,金管局引入银行新批按揭贷款的风险权重下限。当时很多银行的按揭风险权重普遍只有6%至7%,主要因为按揭贷款极少出现拖欠情况,是较为安全的业务。但在金管局出招后,确实让香港的几家大银行因此加息0.25厘,但由于后来不少小型银行都不愿意加息,于是几个月以后,按揭贷款利息又回到未加之前的水平。
2010年至今,香港的楼价更是只涨不跌。根据中原地产数据,中原城市领先指数在2010年5月只有79.2,但到了2017年5月已经飙升到了156.44。短短7年时间,很多房子几近翻倍。
“在香港,不买房子就是傻子。”一名不愿意透露姓名的业内人士告诉记者。
上述业内人士分析称,香港特区政府希望可以控制楼价上涨,但却不能在供应上有所作为,现在香港房地产市场最大的问题是,未来会面临严重的供应短缺,所以楼价不会跌。另一方面,随着北上广深楼价步步逼近香港房价,很多内地“金主”发现,其实香港的房子比想象中便宜,即便有重税的情况下,还是一个很有吸引力的市场。
像王洋这样,只需要卖掉内地的一套房子,就可以全款在香港买一套不错的公寓,每月租金绝对不低于2万港元。
王洋这样的普通中产还算后知后觉。根据莱坊2017年推出的城市财富指数,富豪们喜爱的城市除了伦敦和纽约之外,香港排在第三。除了房价以外,香港还有各方面的便利和环境的吸引力,长远来说,境外买家还是希望在香港投资置业的。
纪言迅认为,市场供应短缺如果长期不能解决,就无法让行业走向健康,光靠香港特区政府的干预,对市场来说,是一个不健康的举动,因为如果依赖政策调控,很多市场因素不可预测,让市场变得更加混乱。
2022-02-17 10:31
2022-02-17 10:28
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