二套房“组合贷”上限缩至25年

　　买二套房商业贷款年限缩短，能不能用商业贷款加上公积金贷款的“组合贷”方式来延长贷款年限?2月8日起，北京各银行陆续对二套房商贷设置年限限制后，不少购房人转而想到了“组合贷”。据记者了解，目前针对二套房“组合贷”的贷款年限也调整至最长25年。

　　名下有一套房的侯先生，是为了孩子上学而选择再置业，看中了东城区的一套二手学区房。“你也知道，学区房的价格不低，大面积的户型实在够不着。”思来想去，侯先生决定留下现在这套二居室居住，买套50平方米的一居留作儿子上学的“指标”。需要申请商业贷款的侯先生，原先是想申请30年的最长年限，320万元的贷款总额，每月月供已达17000元。经中介机构介绍后，他才发现，最近银行已经调整了二套房贷的贷款年限，最长不得超过25年，月供也得跟着提高到近20000元。为缓解压力，侯先生想到了“组合贷”，即120万元申请公积金贷款，剩下的200万元申请商业贷款，“如果贷款30年的话，每月月供就还能维持在接近17000元的水平。”

　　来自个贷机构“伟嘉安捷”的监测显示，2月上旬，“组合贷”的需求量相比春节前有明显提高，环比上月上涨了15%左右，而“组合贷”的需求主体人群为二次置业人群。 “在纯商业贷款年限缩短的情况下，‘组合贷’确实可以节省一部分利息。”“伟嘉安捷”分析师吴昊给记者算了一笔账，以贷款200万元为例，购房人如果使用纯商业贷款，25年后总利息约为164.5万元，而使用“组合贷”的总利息约为139.8万元，比纯商业贷款节省了约24万元。在月供方面，组合贷款也比纯商业贷款每月少还823.04元。年初，由于银行整体贷款的办理速度有所提升，“组合贷”的最快办理周期在二个月左右。

　　不过，需要提醒购房人注意的是，按照规定，“组合贷”的贷款年限以两者最短为标准，因此在商业贷款年限调整后，“组合贷”的最长贷款年限也相应调整为25年。吴昊解释，影响购房贷款年限的主要因素有三个：购房人的还款能力 、所购二手房的房龄和贷款人自身的年龄。

　　具体说，从还款能力看，银行在发放贷款时会对借款人及其家庭的收入水平进行评估，银行要求的月供水平不超过家庭月收入的50%。所以，在贷款年限缩短的前提下，购房人可以夫妻双方共同申请房贷，将还款能力好的一方设为“主贷”，用两个人的流水提高还款的能力。房屋房龄上，购买二手房的人在申请贷款时，银行会根据房屋剩余产权综合计算贷款年限，尽管每家银行的计算标准都不同，但原则是房龄越短的贷款年限也就越长。另外，借款人的年龄也是非常重要的审核因素。一般而言，申请商业贷款时银行要求购房人的年龄加上贷款期限不得超过65年，因此购房人年龄越小，可以申请的贷款期限也就相对越长。