杭州楼市降温后 市场呈现新百态

10月份前，某一摇号资格都难求，劝退一群购房者的轻奢盘，如今开始主动打电话给劝退客户前来看房;今年大涨的闲林板块楼盘，此前收起了所有优惠政策，现在发出活动，购房最高能打9折;新盘入市价格有所收敛……

　　谁也没料到楼市疯狂上行的窗口期这么短暂，风水轮流转得如此迅速!前两个月市场还在喊抢房，号召资产保卫，甚至有客户为买房讨好销售。如今4发调控子弹，楼市骤然降温后，市场呈现新百态。

　　明星楼盘不再难买 开发商由“拒客”变“挽客”

　　今年楼市行情火热，一批轻奢系新豪宅抓住时机，趁势推盘，都取得了不错的销售成绩，例如钱塘江南岸的绿城九龙仓·柳岸晓风，武林北板块的滨江·锦绣之城和大家绿城·金麟府等项目。

　　在行情最火的时候，这些项目开盘推出的房源基本都被立刻“抢光”，户型、价格、楼层这些因素都不在考虑范围内。如果没赶上开盘，想要托关系买到房子，基本没有可能。不过，在楼市进入降温期以后，记者发现这些明星楼盘好像不再那么难买了。

　　杭州本地购房者王女士，今年下半年以来已经在市中心某高端楼盘买了三套房子，其中一套是自己买的，另外两套是帮亲戚买的。她向记者介绍了这几次买房时候遇到的不同情况：“我自己的这套房子是这个项目首开时候买的，那时候单价不到4万元，当时托关系也没用，只能自己提前去售楼部排队，当时买房的人真是多啊。”

　　两个月后，王女士的购买的楼盘均价已经接近5万元/平方米，这时她的两个亲戚也准备买房，王女士就把自己的小区推荐给他们。“我带他们去了几次售楼部，他们都比较满意，就决定买这里了。不过，当时销售员说房源紧张，需要排队。”王女士想到了从事房产工作的朋友，抱着试试看的态度请朋友去托关系看看能不能买到，没想到竟然成功了。“朋友找了销售负责人，对方很容易就答应了，而且很快就办好了手续。”王女士表示。

　　一个8月份开放的滨江某热门楼盘在当时红极一时，微信公众号文章记载认筹该楼盘已经难到客户需与销售打“感情牌”，帮销售派单，助阵宣传，只为了能认个筹，掌握最新消息。

　　温州人张先生9月份中旬曾到该盘售楼部看房，并托业内人士小李(化名)弄个认筹名额，营销人员同小李表示楼盘蓄客已满，连参与摇号的名额都给不了了。

　　但当时谁也没料到楼市疯狂上行的窗口期如此短暂，仅一个月后，杭州楼市连发三弹进行调控，10月份再重磅加码贷款政策，一时间，喊着抢房、封盘的声音顿然消失，也不少楼盘都呈现客户流失的现象。楼市大幅降温之下，起初一筹难认，连售楼部都挤不进去的该楼盘，暗地里渐渐开了蓄客的口子。

　　就在前几日，该盘营销人员主动给小李打电话说：“虽然名额珍贵，但你这边的亲朋我们可以给你安排。”看穿不说穿，为何这会能给购房名额了小李心中有数，只是张先生却表示不一定要买了。

       楼市进入降温通道

　　价格再次成为“杀手锏”

　　从9月底开始实施限购限贷等调控措施以来，杭州楼市毫无悬念进入降温通道，成交量大幅下滑，购房信心指数回落。11月10日，调控进一步升级。对于开发商来说，在经过了大半年时间的“大丰收”以后，接下来的日子也许比较难过了。

　　在行情低落时，价格往往是打动购房者最有效的“杀手锏”。现在，当楼市高潮刚刚开始退去时，就已经有楼盘悄然启用了价格这个有力武器。

　　上周末，记者接到了城东新城某热销楼盘的销售电话，销售人员告诉记者，项目在售89方刚需户型和119方、129方改善型户型，均价在36000元/平方米左右。当记者问到是否有降价时，该销售人员表示，目前有2套特惠房源，不过具体信息要到案场才能告知。

　　随后，记者前往该项目售楼部。在案场，销售人员表示，目前在售7号楼89方毛坯均价为35000元/平方米左右，12号楼大户型装修成品均价38000元/平方米左右。所谓的特惠房源，分别位于顶楼和二楼，其中7号楼的二楼房源单价只要30000元/平方米左右，顶楼房源单价33000元/平方米。12号楼的二楼房源价格更低，毛坯单价只要29000元/平方米左右。

　　记者通过查看该项目预售证发现，二楼和顶楼的房源，在历次开盘中价格都是最低的，所谓特惠房，其实主要作用是吸引购房者前往售楼部。当天早上，记者看到售楼部现场看房客户并不多，与前几个月“人潮拥挤”的情况大相径庭。

　　位于闲林板块的某刚需盘上周在网上也推出了购房优惠活动。最高能打9折，据优惠活动介绍，置业节期间认购任意房源优惠1%，认购后3天内签约房款优惠1%，认购顶楼与底楼房源房款优惠2%，同时认购房源与车位，总价优惠1%，最后一次性付款优惠4%，算下来总共是10%，还不算活动里说的周三总经理接待日优惠。

　　最高9折的优惠力度在目前市场上算大的，这或许也从侧面反映出，目前该盘的售价对销售来说有些吃力。该盘自9月份以来价格像搭上了火箭，据住在杭州网显示，该盘在9月14日的成交价格为12654元/平方米，到10月19日，价格已经卖到21846元/平方米。

　　维维说房创始人裘维维表示，优惠活动重现市场，是市场从非常态到常态的转变。事实上这些活动，在常态化的市场中都存在，只不过有一段时间，大家都被购房的热情冲昏了头脑，那段时间人们只要能买到房就已经很知足，甚至加钱也愿意，而那段时间，各大楼盘也几乎全部收起了一系列优惠活动。如今市场重回常态，各大优惠也将卷土重来，买房子有了余地，还是再三比较的好。

　　新盘价格低于市场预期 成为价格风向标

　　老盘通过价格续销的同时，即将首开的新项目也在极力将价格的作用使用到极致。位于西湖区浙大科技城板块的龙湖·水晶郦城将在本周末首开，这个项目最近打出了“200万西湖区大三房”的宣传语。据项目负责人介绍，水晶郦城首开单价将在2万元出头，200万元的总价就能买到大三房户型。

　　龙湖·水晶郦城释放出的价格信息，比此前市场的价格预期低了不少。目前，水晶郦城所在的西湖区，不论是南面的之江板块，还是北面的三墩板块，均价都已突破了3万元/平方米。而且，项目所在的浙大科技城板块处于城西科创大走廊的门户位置，发展潜力被一致看好，再加上板块内最新地价已经拍到了14902元/平方米，这个价格可以说是诚意十足。

　　上周六，位于钱江世纪城板块的新盘融创时代奥城展示中心开放，从现场情况上看来访的客户不少，销售人员告诉记者，首开房源为107方与117方户型，其中107方总价在410万左右，单价约38500元/平方米，预计今年年底开盘。

　　3.8万的单价尽管仍然算高，但同市场的预期相比已有回落。今年该板块房价扶摇直上，以万科大家世纪之光为例，该盘从今年5月份的25000元/平方米，涨到现在的36000元/平方米;另一方面，板块地价不断创新高，时代奥城地块于融创在去年底拿下，楼面价15987.55元/平方米，为当时的地王。如今的板块地王为阳光城项目，楼面价19846.39元/平方米。因此，在此前杭州市场行情看好时，业内估计时代奥城将是个4万+的豪宅盘，如今3.8万一平米的单价可以说是对客户的一种安抚。