兴业证券：房地产基本面未来必然持续繁荣

　　房地产本质是货币现象，不是人口现象，从人口现象无法解释世界上主要国家房地产的过往的历史，也无法看懂中国过去房地产的走势。

　　当前地产仍然持续火热的原因

　　地产最近非常火热，比如杭州等地区。这是政府定下去库存基调所导致的必然现象，房地产去库存绝不是直接去给各种刺激，这种做法没效果而且后遗症重。最有效的方法是通过核心城市房价超预期的上涨，带来辐射和溢出效应，使得社会对房地产的预期发生逐渐的转变，最终带来无论是加杠杆还是社会资产的重新配置，这是去库存最佳的方式。

　　其次，房地产的本质是货币现象。银行在利率市场化金融自由化之后一定持续大幅度增加对于按揭的配置，大幅度提升对于按揭的偏好。这一部分按揭的超发，对于房地产的复苏，最核心的因素还是在资金的供给端。按揭利率平均持续创历史新低，是银行从资产配置的角度考虑，用持续创新的利率来刺激按揭的发放。而不是很多人说的，房地产基本面销售向好带来的按揭的释放。

　　从供给需求的角度考虑，可以很明显看到，如果是后者的话按揭利率应该持续往上走。目前银行按揭贷款余额占16.2%，跟国际上美国、日本等国家40%的水平相比是很低的水平，还有很大的空间。

　　目前有很多研究讲述居民的加杠杆加到顶等观点，但是这些指标有很多主观性，按揭占总贷款余额的比重是确确实实的数据，我们的核心逻辑非常通顺，银行资金端主动刺激按揭发放，所以利率才创新低，所以量才能持续的爆发，这个趋势未来必然延续。所以目前核心城市向其他二线城市扩延，这是必然的现象。本质就是房地产大周期没见顶，核心城市房价上涨带来辐射和溢出效应在逐渐显现，都在预判之内。

　　对于地产行业未来的展望

　　对于未来的核心驱动因素是什么?很多人说大周期到顶点，房价收入比过高，我们认为房地产基本面未来必然持续繁荣。

　　货币政策大幅度收紧，造成繁荣的中断的可能性非常低，地产基本面还将持续繁荣，银行加杠杆刚刚开始。利率市场化和金融自由化，一个重要的现象就是脱媒，还有利差的大幅度缩窄，这决定了银行未来只能去配按揭，不配按揭坏账比率会大幅上行，很可能出现美国80 年代初期那种现象，这是银行必然的趋势。在必然趋势的带领下，房地产基本面必然是上行的。

　　房地产本质是货币现象，不是人口现象，从人口现象无法解释世界上主要国家房地产的过往的历史，也无法看懂中国过去房地产的走势。所以坚定信念，房地产基本面来必定持续繁荣。