2013上海高价地诞生 新鸿基以217.7亿斩获徐家汇中心项目

　　2013年9月5日，上海总价高价地诞生，新鸿基以217.7亿获得徐家汇中心项目，楼板价37264元/平米，溢价24.21%。

　　今天参加此地块拍卖的仅有新鸿基、九龙仓-恒基联合体两家港企。据了解，早在8月8日共有4家预申请人，但太古地产和怡和-置地联合体这两家在16日之前就已申请了退出。

　　9点30分主持人宣布挂牌截止，正在询问有无现场竞价。9点32分两名参与竞买人复核身份材料。9点35分主持人现场宣读竞价规则。刚开始是一千万一加，过后主持人宣布两千万一加。再过几轮调到五千万一加。现场虽然只有两家房企，但竞价异常激烈，豪不相让。

    该地块出让总面积为99188.8平方米，地块容积率150-9、150-5-A、150-5-B为7.48;150-1-A为2.7;151-11-C为3.9;57-1-A为2.1，规划最大建筑面积为584203.6平方米。土地规划用途为商办、餐饮旅馆业。

    据房掌柜了解，目前全国出让总价最高的是广州亚运城地块，由富力、雅居乐、碧桂园联合体于2009年末以255亿元竞得，该地块的起始价为165亿元。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟分析认为，对于带有经营性质的市中心优质地块的敏感度，港资地产商的行动速度明显快于内地房企。以徐家汇中心地块为例，其首先被新鸿基地产、香港怡和、恒基兆业、香港置业等这些港资房企抢先了一步。

    据房掌柜了解，目前全国出让总价最高的是广州亚运城地块，由富力、雅居乐、碧桂园联合体于2009年末以255亿元竞得，该地块的起始价为165亿元。

 　　徐汇区有关部门表示，作为“上海市中心最后一块黄金地块”，徐家汇中心从最初的立项、选址、旧区改造、交通建设到如今的出让，已历时10余年，这一过程可以称为“十年磨一剑”，见证了徐家汇城市副中心“二次腾飞”的历程。

　　资料显示，徐家汇中心项目地块坐落于徐家汇街道57、150、151街坊，东至天平路，南至虹桥路，西至广元西路，北至广元路、广元西路，出让面积99188.8平方米，容积率,2.1-7.48，该地块为商办、餐饮旅馆业用地。

　　上海徐家汇商圈的核心项目“徐家汇中心”，被称为“上海市中心面积最大、最后一块黄金地块”。项目总占地面积约13.2公顷，位于徐家汇商圈的核心地带，是徐家汇二次开发的重点规划项目。该项目分为办公、五星级酒店、公寓式酒店、商业、文化娱乐五种功能形态，其总投资金额介于250亿元-300亿元区间，将建大约380米的超高层主塔楼并有望成为浦西第一高楼。”徐家汇中心”项目将于2014年开工。

　　徐家汇地块建设背景

　　徐家汇是与南京东路、淮海中路、四川北路等并称的上海十大商业中心之一，集中了东方商厦、太平洋百货、港汇广场、汇金百货、市百六店、美罗城等一批知名商厦，并连接两条市级特色街：衡山路欧陆风情街、宜山路建材家具街，形成融购、赏、食、游为一体的综合商业布局，百货、餐饮、娱乐、文化已成为商业中心的主力业态，每年社会消费品零售总额达到70多亿元。

　　作为上海四个城市副中心之一，徐家汇是最为成熟完善的一个，但是在发展中却逐渐显现出一些“先发劣势”。在商业发展方面，徐家汇与其他高速崛起的商圈竞争惨烈，其时尚影响力日渐式微，商业业态老化，商圈内同质化竞争严重，购物舒适性不高，且商业活动限于华山路虹桥路交叉口，没有形成辐射型商业圈。在向现代服务业聚集区发展的过程中，由于缺少高档商务楼和配套星级商务酒店，因此也显得步伐缓慢。

　　交通问题日益紧迫。虽然路网四通八达，但交通拥挤现象非常严重，中心区域人流车流混杂。在3.3平方公里的区域里，集中了1000多个商业网点，圈内日人流量达100万，高峰时期甚至有120万，车流量则有20万。作为公众活动场所，公共开放空间也显得越来越拥挤，而原有的轨道交通一号线的地下空间也已经陈旧。城市建设的飞速发展需要对徐家汇商圈的地域和功能进行拓展，徐家汇二次开发已被提上了议事日程。

　　早在1995年10月，韩国大宇与徐汇商城曾共同出资1亿美元成立上海大宇，计划在徐家汇88号地块开发建造办公楼、公寓、酒店、购物中心及健身中心等项目，原计划主楼高92层，号称浦西第一高楼。

　　彼时，韩国大宇以9000万美元代价拥有项目90%的股权，另需出资3000万美元，用于支付每平方米95美元的出让金、动迁以及市政配套设施建设。然而后来，因为亚洲金融危机，大宇没有能力继续开发。

　　1999年6月，上海市房屋土地管理局与上海大宇签订补充协议，将该地块改为临时绿地。

　　就这样，这块宝地经历了8年的闲置期。而后，大宇决定出让该地块股权。

　　2003年底，持有另10%股份的徐汇商城曾希望收购大宇中心股权，当时报价5100万美元，但由于价格差距过大，双方最终未能达成协议。

　　2004年2月20日，顶新国际与上海大宇签署了90%股权转让协议，以其下属的顶新(开曼岛)名义，受让韩国大宇持有的上海大宇90%的股权，股权转让价格为9000万美元，并承担上海大宇约3000万美元的债务(大宇拖欠徐汇区政府的动迁、配套设施费以及滞纳金)。

　　但计划往往赶不上变化。

　　2005年，徐汇区政府收回该地，由上实城开旗下的上海城开受让地块的部分股权，获得了部分开发权，并高调公布，计划在该地块上打造“徐家汇中心”，综合容积率4.8，项目用途为综合商业及住

宅，总计建筑面积高达63.2万平方米，预计总投资约200亿元。

　　按照彼时上海城开的规划，“徐家汇中心”将包含五星级酒店、甲级写字楼、商住公寓以及商业、休闲文化设施等等，而该集团则计划在5至10年内完成开发，并公开表示，要将该项目主楼建成高度超过300米的浦西第一高楼。

　　就此，上海城开成立了上海寰宇，由上海城开持有60%股份、徐汇区土地发展中心持有30%、徐汇商城10%。

　　后来，上实控股收购了上海城开40%股权，而后又通过进一步收购，最终取得了徐家汇中心项目的控股权。

　　而据2007年媒体报道，当年，倪建达就是借“徐家汇中心”项目，一手促成了上实控股与上海城开的合并，使得上海城开由徐汇区属企业变身为上市公司的子公司。收购后，上实控股有限公司持有上海城开59%的股份，倪建达也升任为上实控股行政副总裁。

　　2010年，上实控股又借壳中新地产赴港上市，将上海城开59%的股权注入其中，而中新地产更名为上实城开。2012年4月23日，倪建达调任上实城开主席、总裁兼执行董事。

　　徐家汇地块建设背景

　　徐家汇是与南京东路、淮海中路、四川北路等并称的上海十大商业中心之一，集中了东方商厦、太平洋百货、港汇广场、汇金百货、市百六店、美罗城等一批知名商厦，并连接两条市级特色街：衡山路欧陆风情街、宜山路建材家具街，形成融购、赏、食、游为一体的综合商业布局，百货、餐饮、娱乐、文化已成为商业中心的主力业态，每年社会消费品零售总额达到70多亿元。

　　作为上海四个城市副中心之一，徐家汇是最为成熟完善的一个，但是在发展中却逐渐显现出一些“先发劣势”。在商业发展方面，徐家汇与其他高速崛起的商圈竞争惨烈，其时尚影响力日渐式微，商业业态老化，商圈内同质化竞争严重，购物舒适性不高，且商业活动限于华山路虹桥路交叉口，没有形成辐射型商业圈。在向现代服务业聚集区发展的过程中，由于缺少高档商务楼和配套星级商务酒店，因此也显得步伐缓慢。

　　交通问题日益紧迫。虽然路网四通八达，但交通拥挤现象非常严重，中心区域人流车流混杂。在3.3平方公里的区域里，集中了1000多个商业网点，圈内日人流量达100万，高峰时期甚至有120万，车流量则有20万。作为公众活动场所，公共开放空间也显得越来越拥挤，而原有的轨道交通一号线的地下空间也已经陈旧。城市建设的飞速发展需要对徐家汇商圈的地域和功能进行拓展，徐家汇二次开发已被提上了议事日程。