【掌柜日报】北上广等新房销售套紧箍咒 违背指导价限售限签

　　近日，广州楼市调控加码，提出对不接受政府价格指导的项目，一律不予核发预售许可证或不予办理交易网签备案。记者梳理发现，不少城市对新房售价都有严格规定，限价销售、一房一价等成为政策关键词。

　　而为了防范开发商捂盘惜售，分析人士建议，可通过规定楼盘销售时间等举措来施压房企，从而真正达到限价目的。

　　广州：不接受政府价格指导一律不发预售证

　　8月2日，广州市发布《关于严格落实房地产调控部署全面加强市场管理的通知》，进一步强化对新建商品住房预售价格、现房销售价格的指导，对房地产项目预售、销售定价不合理的，要坚决予以调整，对不接受政府价格指导的项目，一律不予核发预售许可证或不予办理交易网签备案。

　　在中原地产首席分析师张大伟看来，广州在此时明确对新房的限价举措，与6月份房价仍处上涨行列不无关系。

　　国家统计局发布的70城房价数据显示，6月份，广州新建商品住宅价格环比上涨0.5%，而同期北京、上海则是环比下降。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，上述政策有两个导向：一是严格落实房地产调控部署，这说明近期市场上可能存在各类打“擦边球”的做法;二是全面加强市场管理，稳市场依然最关键，对房地产各领域会采取比较全面的管理模式。

　　一房一价成多地“限价令”标配

　　多位业内人士对中新网记者表示，从全国范围看，广州上述政策并非楼市调控“新招”，不少城市对新房售价都有严格规定，限价销售、一房一价等成为政策关键词。

　　如，北京2016年9月曾下发通知，要求强化“控地价、限房价”的交易方式。对报价明显高于周边在售项目价格和本项目前期成交价格且不接受指导的商品住房项目，属于期房预售的暂不核发预售许可证书、属于现房销售的暂不办理现房销售备案。商品住房项目在销售中，要继续严格执行明码标价、一房一价规定，实际销售价格不得高于申报价格。

　　上海去年也发文强调，自2016年10月8日起，全市新建商品住房销售方案备案实行市、区两级审核(包括预售许可和现房销售备案)，对上市房源定价不合理的，坚决予以调整。而在今年5月份，上海再次下发通知要求，销售价格超出申报价格的，不得在网上签订预(出)售合同，不得办理预告登记和转移登记。

　　相比之下，长沙、郑州等地则直接给出了新建商品房销售价格的上限。

　　6月27日，河南省住房和城乡建设厅发文称，郑州市新备案预售商品住房销售均价原则上不高于2016年10月份周边新建商品住房价格水平;7月12日，长沙发文要求，商品住房项目申请预售许可证，2016年10月有销售的，申报单价不得高于该项目2016年10月分面积段销售均价。首次开盘，2016年10月无销售的，申报单价不得高于同质可比项目2016年10月分面积段销售均价。

　　“政府指导价其实一直存在，但在实际操作层面，部分开发商仍有不少‘灰色’应对手段。”居理新房数据研究院主任阳洋在接受中新网记者采访时坦言，政策能否切实起到严打作用，还要看后续的落地细则。政策落地过程，也是政府与开发商博弈的过程。

　　控价或引开发商捂盘 咋破解?

　　谈及开发商的“灰色”手段，张大伟认为确实存在。“此前，广州楼盘就存在‘双合同’成交案例，销售定价100万的房子照样能卖到200万，因此，严查和杜绝‘双合同’是政策落地的关键。”

　　所谓“双合同”是指两份合同，一份是需要网签的购房合同，另一份是装修合同，两份合同加起来的金额才是购房总价，而装修合同金额不能贷款，需与购房合同中的首付款一并支付。

　　为防范类似对策，广州在上述通知中要求加大对房地产开发企业执行明码标价、一房一价规定的检查指导力度，要求备案价格在楼盘销控表明显位置进行公开标示，销售价格不得高于备案价格。

　　阳洋说，若严格控价，一些开发商考虑到基本盈利指标，或会捂盘惜售，这时，政府可通过规定楼盘销售时间或长期停售该项目等举措，给房企在资金回笼上施加压力，从而起到切实的限价作用。