“小时代”来袭：低价小户型将成供应主角

　　今年，对于刚需购房人来说无疑值得激动一番。北京刚需住宅在断顿近两年后，从政策方向将带来“以刚需”为主的转变。无论是对于开发商的信贷政策，还是“70/90”政策的回归，甚至在土地上，加大自住房土地供应，都意味着北京楼市将重回“小时代”。

　　低价小户型将成供应主角

　　2月16日，北京房山土地近乎于底价的成交，让火热的楼市有了降温的迹象。其中，良乡镇01-02-03地块被“中海+首开+保利+龙湖”联合体竞得，成交价为23.25亿元;房山区良乡镇01-13-02、01-13-03、01-15-01地块被“旭辉+金地”联合体以18.1亿元的价格拿下。两宗土地溢价率均在10%左右，均未触及价格上限。

　　而对于这两块土地来说，“70/90”以及商品住房销售均价不超过38994元，且最高销售单价不得超过40944元的销售价格无疑是限制开发商再“豪夺”土地的关键原因。

　　事实上，根据亚豪机构数据显示，自“70/90”政策回归后，北京已拍出17宗地块中，保留可售住宅的共9宗，其中执行“70/90”的是6宗，这6宗地块可供应至少2510套90平方米以下住宅。

　　在这样的背景下，“低价+小户型”无疑将成为今明两年的主要新房供应。

　　自住房供应将继续加大

　　除去新房的供应外，自住型商品房也将成为北京低价小户型的另一供应方式。

　　据京房字信息显示，按照《北京市2017年国有建设用地供应计划》，北京安排的国有建设用地计划供应总量为3900公顷。其中，交通运输用地2000公顷，水域及水利设施用地10公顷，特殊用地5公顷，公共管理与公共服务用地850公顷，工矿仓储用地115公顷，住宅用地610公顷，商服用地310公顷。而在其中，保障性安居工程用地计划安排350公顷，和去年持平;商品住宅用地计划安排260公顷，其中单列自住型商品房用地83公顷，并保障1.5万套自住型商品房的用地供应。

　　对此，北京市规土委的相关负责人表示，今年的住宅用地供应，就是要落实中央关于“房子是用来住的，不是用来炒的”定位要求，进一步优化商品住宅用地供应结构，加大中低价位、中小套型普通商品住宅用地供应比例。合理安排经营性用地供应，为首都房地产市场平稳健康发展提供支撑。

　　此外，上述人士还表示，北京市正在继续完善供应计划调整机制。列入计划中的经营性建设用地都是年内可实现供地的建设用地，对于未列入供应计划的新增项目，供应条件成熟后，也可以纳入年度供应计划。特别是对于商品住宅用地，将加快土地储备项目一级开发和拆迁工作进度，合理把握经营性用地供应节奏，条件成熟的将适时纳入计划。这也是为了让计划提供的数据更客观、准确，更合理地引导市场预期。

　　评论

　　市场重回刚需但别忘了改善

　　小户型回归市场对于刚需族的影响无疑是巨大的。

　　回顾断顿近2年的刚需市场，刚需转向二手房、商住市场，无疑让购房人的居住条件与水平打了些折扣。

　　当然，好事归好事，但有些事情还是得简单分析一下。

　　刚需房是怎么消失的?

　　事实上，刚需房的消失离不开土地供应的缺失，以及市场转向改善类住宅的方针。要知道，在2014年前后，刚需盘遍布各个区域时，当时的改善人群也曾备受冷落。

　　经过两年的时间，改善的需求得以释放，但刚需的境地却变得更为尴尬。

　　商住谣言满天飞、被动置业、二手房刚需房“老破旧”的居住体验……从某些意义上，相比于改善人群来说，刚需房的缺失对于置业人群的影响更大。

　　如今，市场导向转回小户型，在高兴的同时，是否需要再担心一下——改善人群的置业需求是否因此将被抑制。

　　抑制的购买力，换回来的可能是再一次“报复”式的上涨。

　　对于大城市的房地产市场来说，供需关系的不对等是房屋价格上涨的一个关键因素。而这一点，时至今日也仍是一个比较难解的问题。

　　相比2年前，北京楼市的成熟度则显得更为成熟。毕竟，存量房市场的崛起，加之自住型商品房的不间断供应，使得购房人群的需求得以分化，市场也势必会以稳定的方式前行。

　　要知道，市场要想走得“快”、走得“稳”，两条腿的长度，得一样长不是?