一线城市楼市维持弱平衡 市场博弈加剧预期摇摆不定

    近期部分城市楼市政策微调，但一线城市尚未有限购放松的迹象。中国证券报记者了解到，北京、上海成交量略有反弹，广州、深圳房价有所下挫，各地开发商主打以价换量的销售策略，部分刚需人群的购房意愿有所恢复。

　　业内人士透露，目前北京一些楼盘项目已经开始降价。据悉，大部分促销楼盘的降幅在5%-10%之间，部分楼盘的降价幅度甚至接近20%。这种降幅近几年在北京楼市较为罕见。

　　北京房价下挫 上海成交“翘尾”

　　在诸多项目降价、部分需求释放的状况下，7月以来北京楼市终于出现小幅反弹。来自北京市住建委的数据显示，受自住房集中成交影响，今年7月北京新建住宅合计签约套数为6200套，环比上涨21.5%，为最近3个月的高点。根据中原地产的数据，若剔除自住房的因素，7月北京新房签约均价为 24979元/平方米，环比有所下跌。

　　二手房方面，7月北京签约二手房住宅8059套，环比上涨23%，创最近4个月新高。同期，北京二手房成交均价为28900元/平方米，比6月的29200元/平方米有所下挫。

　　业内人士认为，以价换量成为近期北京楼市的主旋律。8月以来，北京楼市的成交量出现回升态势，从全国范围来看，这种持续回暖并不多见。

　　除了有开发商直接对价格进行调整以外，北京还涌现出一些变相价格优惠措施，包括购房送面积、购房送物业费、“一成首付”等等。在信贷门槛高企的情况下，一定程度上降低了购房者的实际成本。

　　7月的上海楼市并不景气，但月末出现了翘尾行情。7月上海新建住宅成交70.1万平方米，环比下降1.8%，同比则下降9.1%。然而7月底，上海新房成交却出现“翘尾”行情。上海中原地产数据统计，上海7月最后一周成交面积为20.2万平方米，环比上涨49.5%，与7月前几周每周约14万平方米的成交量相比，有较大幅度提升。

　　7月上海成交面积前三甲的项目总价均不高，单价基本在20000元/平方米之下。市场中一些项目出现了降价行为，以价换量确保销售任务能够完成。分区域来看，7月销量较好的楼盘主要分布在南汇、奉贤、松江等外环区域。从供应上看，刚需楼盘开始发力，成为供应主力，开盘总量虽环比下降6成，但刚需产品占比达85%，为近4个月的新高。

　　业内人士表示，虽然7月18日上海曾重申严格执行限购政策不放松，但对于购房者来说，对政策未来走向的猜测产生了房价上涨预期，促使部分消费者逐步走出观望。中国证券报记者走访发现，不少开发商坦言要等“限购松绑”才开盘，一是担心近期开盘市场信心不足，二是对下半年上海楼市调控政策放松抱有期待。

　　上海中原地产研究总监宋会雍表示，炎热的夏季原本是楼市淡季，购房者的看房热情普遍会有所降低。但由于刚需置业者对价格更加敏感，因此一旦房价有上涨“信号”，最先有所动作的一定是刚需购房者。