物企再迎上市高峰，母企依赖症依然待解

　　疫情过后，物管企业的资本化运作进一步加速。

　　10月20日晚间，融创中国在港交所发布公告称，建议分拆融创服务控股有限公司于香港联合交易所有限公司主板独立上市。

　　曾公开表态“分拆物业上市很荒唐”的孙宏斌还是没能逃过“真香定律”。除此之外，近日第一服务、卓越商企、世茂服务、合景悠活等物管公司纷纷通过港交所聆讯。房企分拆物业上市再次进入集中爆发期。

　　25家房企子公司涌入资本赛道

　　屡获超被认购

　　曾有人将2019年称作“物管上市井喷年”，如今来看，2020年的情况将更为热闹。

　　从物企上市的节奏来看，2014年6月，花样年旗下物业管理平台彩生活登陆港交所，成为国内首家IPO成功的物管企业。此后，2014-2018年，5年间仅有12家物业公司登陆资本市场，这一数字相当于2019年全年的上市物管企业数量。

　　数据显示，2019年全年共有12家物业服务企业以IPO、重组或借壳等方式登陆资本市场，与过去五年主板物业股的总数相当，是物企上市数量最多的一年。

　　今年这一纪录将被改写。据克尔瑞数据，目前已有25家房企子公司分拆上市取得进展，其中，8家成功登陆港股市场，1家即将挂牌，2家正在招股，11家递交招股书，3家已公告拟分拆上市。

　　相较前两年，房企子公司资本化动作明显加速，受疫情等因素影响，下半场的上市节点也更为紧凑，近期来看：

　　10月19日，卓越商企服务正式登陆港交所，成为湾区商务物管香港IPO第一股; 同日，合景泰富分拆旗下物业公司合景悠活在港交所招股，预计10月30日挂牌上市; 10月20日，世茂服务就建议分拆及全球发售刊发招股章程，股票预计于10月30日在联交所买卖; 今日(10月21日)早间，第一服务发布全球发售结果，股票最终发售定价确认为2.4港元，预计募集资金净额5.43亿港元，预计10月22日在港交所挂牌交易。

　　值得关注的是，在市场反应端，上市物企几乎都获得了超额认购。

　　例如，金融街物业公开发售部分超额认购145.22倍;第一服务控股公开发售阶段获66.69倍认购;合景悠活规模31亿港元的IPO亦获得超额认购。

　　其中，卓越商企服务获国际机构投资者超额认购近33.4倍，香港公开发售方面取得652倍超额认购，是今年目前为止港股IPO商务物管板块最高的超购倍数，甚至不乏腾讯、京东等资本大鳄的入局。

　　不过，物企超额认购的最高纪录还没有被打破。今年3月，烨星集团作为2020年第二家上市物企获1948.6倍超额认购，也成为港股新晋“超购王”。

　　规模小、依赖强

　　上市物企风险犹存

　　然而，上市并非一劳永逸之策。从近期上市物企的质素来看，多数仍存在规模硬伤、区域局限、以及严重的母公司依赖症。

　　以第一梯队的碧桂园服务、彩生活、中海物业等物业企业为例，其管理规模均达到上亿平方米。2019年碧桂园服务实现营业收入96.45亿元，同比增长106.3%，收入已接近百亿规模。

　　反观近期上市的物管企业。差距则较为悬殊。

　　招股书显示，截至2019年底，合景悠活在管总建筑面积1830万平方米，总合约建筑面积为2940万平方米，这一规模不及行业龙头彩生活在管物业面积的10%。同期，其订约管理191个项目，156个来自母公司及其关联企业，占比达82%。

　　2017-2019年，合景悠活分别实现营收4.63亿元、6.59亿元和11.25亿元，净利润分别为4414万元、7968万元、1.85亿元。

　　合景悠活对合景泰富的依赖程度相当之高，三年间，来自合景泰富集团开发物业提供的物管服务收入，分别占物业管理服务收入的100%、100%及91.8%。

　　融创服务的收入也主要来自于母公司的“输血”。数据显示，2017年—2019年，融创服务分别实现营收11.11亿元、18.41亿元及28.27亿元。但管理融创集团物业产生的收入分别占所得收入的99.4%、99.1%、99.6%。

　　好在，这些物企已经预见到以上问题将带来的发展瓶颈，在招股书中他们大多表示，新募集的资金将主要用于规模扩张，并将着力扩大第三方面积来源，减少关联方交易占比，

　　以卓越商企为例，2017年-2019年，卓越商企总在管面积分别为1136.4万平方米、1455.4万平方米及2352.9万平方米，目前，其来自卓越集团的在管面积占比已呈逐年下降趋势，占比为65.3%、58.8%及42.2%。

　　行业分化加剧

　　估值能否继续高位依然不确定

　　多位业内人士指出，近期房企热衷物业分拆上市，主要有三方面原因：

　　其一，拓宽融资渠道，谋求快速发展和规模扩张;其二，升级原有业务、布局新业务，增加新的利润增长点;其三，较房地产开发企业而言，物业服务板块具有更高的市盈率和估值，疫情期间物业板块的价值也被二度挖掘。

　　更为重要的是，在“三道红线”压力下，子公司分拆上市有助于缓解房企财务压力。

　　通过分拆上市，房企可以降低资产负债率，也可以出售子公司股权获得现金流入。分拆子公司发展壮大后，母公司的估值也将有所提升，从而拓宽融资渠道，提升融资灵活度，实现融资的良性循环。

　　在物管整体获得青睐的背后，应该看到，行业的集中分化也在加剧。从具体规模来看，在管规模最高的彩生活管理规模约为最小的兴业物联的150倍。

　　易居企业集团CEO丁祖昱认为，上市物企越来越多是行业走向成熟的标志，未来行业上市进程还将持续，预计还会有一个密集的上市期。但资本市场对物业公司的估值能否继续保持高位存在一定的不确定性。

　　目前投资者对物业公司的高估值中叠加了对企业未来规模和增值服务高增长的预期。如果物业公司能够在未来逐步兑现这部分预期，估值就会有一定的支撑，否则也存在一定的风险。

　　上市物企的分化与其背后实力强、操盘面积大的相关房地产企业不无关系，从另一角度看，物企市场仍较分散，也远未达到充分竞争的状态，这给行业整合、龙头企业提升市场占有率提供了充分的空间。

　　来源：奇点商业