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卢文曦:“房价报复性上涨”的条件还远远不存在

杭州房地产网-房掌柜 2020-06-17 10:05:21来源:房掌柜 整理
[摘要]虽然热点城市一二手房市场都在回温中,但是,卢文曦认为,目前市场上谈“房价报复性上涨”“楼市火爆”的条件还远远不存在。

  业内称,热点二线城市这一波楼市量价上涨,很明显是前期积压的部分需求得到集中释放,但全国楼市尚在恢复中,转机都还未到,下半年这种“反弹行情”是否能够持续?

  近6万人摇号、中签率仅1.61%,杭州“网红盘”远洋西溪公馆万人抢房的消息刺激着每一个购房者的神经。而进入5、6月份以来,不止是杭州,热点二线城市诸如南京、成都等都出现了“万人摇”项目,引发了市场的关注。

  “万人摇”为何会频频出现?热点城市的房价要“报复性上涨”了吗?

  一、二手房价格“倒挂”引发抢房

  近期最受关注的新盘是杭州远洋西溪公馆项目,该项目59637人参与摇号,摇号总人数创杭州摇号购房记录,中签率低至1.61%,是自杭州2018年4月起摇号政策落地以来第27个“万人摇”的楼盘,也是2020年以来第3个“万人摇”项目。

  无独有偶。同样是长三角热点城市南京,也陆续出现了“万人摇”的景象。“错过了河西南,不能再错过江北”,江北核心区是目前南京最火爆的板块之一,而位于江北核心区南京长江隧道出口附近的江畔都会上城,共计223套精装房源,竟引来11890组购房者,中签率不到2%。

  而在西部城市成都,今年前4个月已出现了6个“万人摇”楼盘,累计近11.2万人次报名和摇号。最近的一个“万人摇”项目川发•天府上城,出现了4万多人争抢786套房源的现象。

  杭州、南京、成都……这些热点二线城市都进入了“万人摇”的名单。业内人士称,这一轮新一线城市新房市场火爆和此前普遍上涨不一样,认购火爆主要来源于在一、二手房倒挂的新盘,这类楼盘通常拥有总价相对较低、一二手房价差明显等特点,而且均位于发展潜力较大的新板块。

  例如,杭州远洋西溪公馆项目限价定在2.8万元/平方米,并以准现房形式入市,而周边的二手房价格多在3.5万元/平方米-4.2万元/平方米,每平方米差价在7000元以上。

  由于一、二手房存在明显差价,且项目总价低,杭州远洋西溪公馆项目的购房者中也存在不少投资客,以西溪公馆项目最小户型59平方米计算,“如果一旦摇中,意味着将会赚上40万”。

  同样,南京今年第一个“万人摇”项目南京江畔都会上城整体均价为31307元/平方米,而隔壁的二手房小区雅居乐滨江国际、正荣润江城、正荣润锦城的报价已经达到35000元/平方米-39000元/平方米不等,房价倒挂平均在5000元/平方米左右。如果以最小户型89平方米计算,和周边二手房的价差也达到了50万元-60万元。

  成都“网红盘”川发天府上城万人摇号的主要原因也源于此,此次项目的售价大约在11423元/平方米-14073元/平方米,而周边二手房的售价约在2万元/平方米,明显形成了“倒挂”现象。

  “近期随着疫情得以控制,热点一二线城市确实出现了成交量快速恢复的情况,源于疫情期间购买力的积压,需要得到释放。长三角城市中比如杭州、南京出现的这些网红盘,都是一二手房价格倒挂现象很严重的,所以出现抢房现象也不足为怪,另一方面,比如成都,除了价格倒挂外,也有补涨的市场需求。”上海中原地产资深分析师卢文曦表示。

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  土拍市场快速升温,房价上涨压力增大

  在业内看来,杭州、南京等城市新盘市场的走热,也和土地市场快速升温息息相关。

  6月16日上午,杭州本土企业滨江集团以约61.86亿元的价格竞得杭州上城区一宗宅地,竞价达83轮,溢价率约为21.4%,楼面价29058元/平方米。

  本土房企滨江集团加码抢地仅仅是一个缩影。今年以来,杭州土地市场热度不减。根据克尔瑞研究中心统计数据,作为2019年土地出让金榜首,杭州在今年前5月仍处于领跑地位,土地出让金总额达到约1195亿元,同比增长约10%。

  而在南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远看来,南京新盘市场的火热也和南京土地市场的热度上升相关。“4月以来,南京高价地块数量一直呈上升趋势。”

  5月20日,南京“红5月”首场土拍共推出6幅地块,起始总价58.1亿元,最终全部成功出让,成交总价达69.04亿元,溢价率为18.9%,这也反映出在疫情过后南京土地市场先一步回温。其中,竞争最为激烈的仙林湖G16地块,前两分多钟报价便多达30轮,最终被南京栖霞建设股份有限公司拿下。其成交总价为17.5亿元,成交楼面价为27142元/平方米,不仅达到最高限价,也创下仙林湖板块新高。

  此外,从影响楼市走势的供需结构来看,部分出现“万人摇”的热点二线城市存销比(即库存与销量的比值)持续走低。据上海易居地产研究院《百城住宅库存报告》,截至4月底,杭州新建住宅存销比仅4.1个月,成为百城中存销比最低的城市;成都新建住宅存销比仅4.2个月,合肥为5.7个月,均位列百城存销比后10位。

  “存销比较低,说明市场去化速度快,同时也要求后续防范价格上涨。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

  业内:市场尚在恢复中,不会出现“报复性上涨”

  在土地市场回温、新盘出现万人摇的现象带动下,杭州、南京、成都等热点城市的房价确实出现了上涨。

  6月15日,国家统计局最新发布了2020年5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。其中,杭州5月新房价格环比上涨0.7%、同比上涨5.1%;二手房价格环比上涨0.8%、同比上涨%2.7。5月南京新房价格环比上涨1.2%、同比上涨5%;二手房价格环比上涨0.4%、同比上涨5.3%。

  虽然热点城市一二手房市场都在回温中,但是,卢文曦认为,目前市场上谈“房价报复性上涨”“楼市火爆”的条件还远远不存在。

  卢文曦进一步分析称:“其一,不要谈报复性上涨,因为很多城市的成交量尚在恢复中,同比去年的成交量还尚未恢复;其二,一、二线城市的政策没有放开,仍然趋紧,一线城市的政策刚性,二线城市虽然有些放松,但是放松仅限于人才购房等微调措施,整体还是‘房住不炒’的思路。”

  “这一波楼市成交量价上涨,很明显是前期积压的部分需求得到集中释放,但是,全国楼市尚在恢复中,转机都还未到,下半年这种‘反弹行情’是否能够持续还不确定。目前来看,热点二线城市并不具备持续性的、全面上涨的土壤。”卢文曦称。

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责任编辑:黎观日

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