卢文曦：“房价报复性上涨”的条件还远远不存在

　　业内称，热点二线城市这一波楼市量价上涨，很明显是前期积压的部分需求得到集中释放，但全国楼市尚在恢复中，转机都还未到，下半年这种“反弹行情”是否能够持续?

　　近6万人摇号、中签率仅1.61%，杭州“网红盘”远洋西溪公馆万人抢房的消息刺激着每一个购房者的神经。而进入5、6月份以来，不止是杭州，热点二线城市诸如南京、成都等都出现了“万人摇”项目，引发了市场的关注。

　　“万人摇”为何会频频出现?热点城市的房价要“报复性上涨”了吗?

　　一、二手房价格“倒挂”引发抢房

　　近期最受关注的新盘是杭州远洋西溪公馆项目，该项目59637人参与摇号，摇号总人数创杭州摇号购房记录，中签率低至1.61%，是自杭州2018年4月起摇号政策落地以来第27个“万人摇”的楼盘，也是2020年以来第3个“万人摇”项目。

　　无独有偶。同样是长三角热点城市南京，也陆续出现了“万人摇”的景象。“错过了河西南，不能再错过江北”，江北核心区是目前南京最火爆的板块之一，而位于江北核心区南京长江隧道出口附近的江畔都会上城，共计223套精装房源，竟引来11890组购房者，中签率不到2%。

　　而在西部城市成都，今年前4个月已出现了6个“万人摇”楼盘，累计近11.2万人次报名和摇号。最近的一个“万人摇”项目川发•天府上城，出现了4万多人争抢786套房源的现象。

　　杭州、南京、成都……这些热点二线城市都进入了“万人摇”的名单。业内人士称，这一轮新一线城市新房市场火爆和此前普遍上涨不一样，认购火爆主要来源于在一、二手房倒挂的新盘，这类楼盘通常拥有总价相对较低、一二手房价差明显等特点，而且均位于发展潜力较大的新板块。

　　例如，杭州远洋西溪公馆项目限价定在2.8万元/平方米，并以准现房形式入市，而周边的二手房价格多在3.5万元/平方米-4.2万元/平方米，每平方米差价在7000元以上。

　　由于一、二手房存在明显差价，且项目总价低，杭州远洋西溪公馆项目的购房者中也存在不少投资客，以西溪公馆项目最小户型59平方米计算，“如果一旦摇中，意味着将会赚上40万”。

　　同样，南京今年第一个“万人摇”项目南京江畔都会上城整体均价为31307元/平方米，而隔壁的二手房小区雅居乐滨江国际、正荣润江城、正荣润锦城的报价已经达到35000元/平方米-39000元/平方米不等，房价倒挂平均在5000元/平方米左右。如果以最小户型89平方米计算，和周边二手房的价差也达到了50万元-60万元。

　　成都“网红盘”川发天府上城万人摇号的主要原因也源于此，此次项目的售价大约在11423元/平方米-14073元/平方米，而周边二手房的售价约在2万元/平方米，明显形成了“倒挂”现象。

　　“近期随着疫情得以控制，热点一二线城市确实出现了成交量快速恢复的情况，源于疫情期间购买力的积压，需要得到释放。长三角城市中比如杭州、南京出现的这些网红盘，都是一二手房价格倒挂现象很严重的，所以出现抢房现象也不足为怪，另一方面，比如成都，除了价格倒挂外，也有补涨的市场需求。”上海中原地产资深分析师卢文曦表示。

　　土拍市场快速升温，房价上涨压力增大

　　在业内看来，杭州、南京等城市新盘市场的走热，也和土地市场快速升温息息相关。

　　6月16日上午，杭州本土企业滨江集团以约61.86亿元的价格竞得杭州上城区一宗宅地，竞价达83轮，溢价率约为21.4%，楼面价29058元/平方米。

　　本土房企滨江集团加码抢地仅仅是一个缩影。今年以来，杭州土地市场热度不减。根据克尔瑞研究中心统计数据，作为2019年土地出让金榜首，杭州在今年前5月仍处于领跑地位，土地出让金总额达到约1195亿元，同比增长约10%。

　　而在南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远看来，南京新盘市场的火热也和南京土地市场的热度上升相关。“4月以来，南京高价地块数量一直呈上升趋势。”

　　5月20日，南京“红5月”首场土拍共推出6幅地块，起始总价58.1亿元，最终全部成功出让，成交总价达69.04亿元，溢价率为18.9%，这也反映出在疫情过后南京土地市场先一步回温。其中，竞争最为激烈的仙林湖G16地块，前两分多钟报价便多达30轮，最终被南京栖霞建设股份有限公司拿下。其成交总价为17.5亿元，成交楼面价为27142元/平方米，不仅达到最高限价，也创下仙林湖板块新高。

　　此外，从影响楼市走势的供需结构来看，部分出现“万人摇”的热点二线城市存销比(即库存与销量的比值)持续走低。据上海易居地产研究院《百城住宅库存报告》，截至4月底，杭州新建住宅存销比仅4.1个月，成为百城中存销比最低的城市;成都新建住宅存销比仅4.2个月，合肥为5.7个月，均位列百城存销比后10位。

　　“存销比较低，说明市场去化速度快，同时也要求后续防范价格上涨。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

　　业内：市场尚在恢复中，不会出现“报复性上涨”

　　在土地市场回温、新盘出现万人摇的现象带动下，杭州、南京、成都等热点城市的房价确实出现了上涨。

　　6月15日，国家统计局最新发布了2020年5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。其中，杭州5月新房价格环比上涨0.7%、同比上涨5.1%;二手房价格环比上涨0.8%、同比上涨%2.7。5月南京新房价格环比上涨1.2%、同比上涨5%;二手房价格环比上涨0.4%、同比上涨5.3%。

　　虽然热点城市一二手房市场都在回温中，但是，卢文曦认为，目前市场上谈“房价报复性上涨”“楼市火爆”的条件还远远不存在。

　　卢文曦进一步分析称：“其一，不要谈报复性上涨，因为很多城市的成交量尚在恢复中，同比去年的成交量还尚未恢复;其二，一、二线城市的政策没有放开，仍然趋紧，一线城市的政策刚性，二线城市虽然有些放松，但是放松仅限于人才购房等微调措施，整体还是‘房住不炒’的思路。”

　　“这一波楼市成交量价上涨，很明显是前期积压的部分需求得到集中释放，但是，全国楼市尚在恢复中，转机都还未到，下半年这种‘反弹行情’是否能够持续还不确定。目前来看，热点二线城市并不具备持续性的、全面上涨的土壤。”卢文曦称。