杭州新年首场百亿土拍 融创补仓、花样年首入与低利润的中梁

　　岁末年初，与房企们发债一样积极的，还有各个城市的推地。

　　2020年行进了不到20天，作为去年全国卖地最多的城市，杭州土地市场早已热火朝天。不久前，阳光城、旭辉就纷纷以封顶价+自持补仓，制造今年杭州土拍的首次封顶。

　　1月17日，杭州迎来新年首场百亿土拍，主城区7宗地块总成交达131.3亿元，总出让面积28.9万平方米，计容面积71万平方米。

　　其中，4宗涉宅用地竞争最为激烈，吸引近20家房企围猎，起拍价高达109亿元。最终，涉宅地分别被中梁、融创联合体、滨江、花样年收入囊中，合计吸金126亿元。

　　溢价方面，融创联合体拿下的下沙中心区单元地块创涉宅用地里的最高溢价，溢价率20.5%;其次为首入杭州的花样年，以18.97%的溢价率竞得牛田单元地块。

　　在浙江中原地产首席分析师荆海燕看来，“今天土拍整体显得比较热的原因还是在于地块比较吸引，最终没拍到封顶，也显示房企还是比较冷静。”

　　事实上，自2019年杭州开始实现“双限”政策后，项目的售价被牢牢限制，导致房企利润空间越来越低，“要靠快周转、低融资成本、压缩运营费用来保证利润空间，所以溢价率要压住。”荆海燕补充道。

　　一面是低利润，一面是规模压力，2020年房企依然没那么好过。

　　融创、滨江补仓与杭州三甲之争

　　尽管近几年在杭州都有不错的销售表现，但热衷并购的融创在公开土地市场出现得不多，此次拿地可以说是久违的回归。

　　据悉，今天融创是以联合体身份拿下金沙湖商住地，另外两家房企分别为坤和与开元，地块成交总价41.1亿元，楼面价17768元/平方米，溢价率20.5%。

　　根据规划，地块的商业面积不少于35%，其中还要按五星标准建设酒店，商务写字楼功能不小于30000平方米，配套性商业不大于5000平方米。

　　据观点地产新媒体了解，背靠开元酒店集团，开元在酒店、物业上都有非常雄厚的基础;另外，坤和也是杭州本地知名的老牌房企，在打造商务写字楼部分上有丰富经验，比如杭州知名的5A甲级写字楼坤和中心，以及此前和万州联合推出的商业新物种K-lab。

　　因此，不难理解为何融创会拉来本土的开元和坤和共同竞拍，三家各司其职，也算是合作共赢。

　　不过，仅从地块成交价格来看，20.5%的溢价率给融创留下的利润空间并不算大。

　　根据出让资料，地块的商业商务部分起始楼面价5002元/平方米，住宅起始楼面价19991元/平方米，若商业、住宅地价溢价比例相同，地块住宅部分实际楼面价约为24089元/平方米。

　　另据限价规定，地块毛坯销售均价不高于33500元/平方米，精装均价不高于37500元/平方米。有本地媒体推算，剔除建安成本、财务成本，地块预期的利润率或仅有7%。

　　相比之下，本土房企滨江拿下的灯塔单元商住地情况则稍微好些。

　　据了解，滨江今天拿地的总成交价为17.75亿元，楼面价15122.11元/平方米，溢价率6.61%。

　　根据规划，地块有10%公租房及25%商业建面，其中，商业部分地价9000元/平方米，因此地块住宅部分实际楼面价约1.9万元/平方米。

　　按照限价政策规定的毛坯销售均价不高于29500元/平方米，精装标准不高于3500元/平方米，仅从账面上看，滨江的地块利润或将好于融创。

　　从在杭销售规模而言，滨江和融创一直都是杭州三甲的有力争夺中。

　　据当地媒体统计显示，2019年，融创东南在杭州的全年销售金额221.61亿元，位列杭州房企销售操盘口径的亚军，滨江排名第四。但从权益上看，滨江则以176.32亿元位列榜首，融创则只有133.8亿元，排名第四。

　　不同的是，作为深耕杭州的本土房企，自绿城被中交入主后，滨江就一直被看做杭州本土的房企老大。

　　据观点地产新媒体不完全统计，2019年内，滨江在杭州拿地就已超过300亿元，为在杭房企拿地冠军，杭州对滨江的意义不言而喻。

　　而入杭7年的融创则更多在并购市场发力。