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钱紧一年 | 新城拐点:土地、融资渐变

来源:观点地产网  黎倩 杭州房掌柜  2020-01-10 10:07:12
[摘要]回过头看,如果不是2019年一系列事件爆发,此前一路狂奔的新城,未必会停下来看看自己走过的路。

  显然,在房企最重要的土地和资金方面,新城仍处于不明朗中。据观点地产新媒体了解,截至目前,一些金融机构对新城还持保守的态度。

  越是表面平静的时候,越有可能变化仍在涌动。

  据观点地产新媒体了解,目前新城控股控股股东富域发展集团有限公司及一致行动人常州德润咨询管理分别持有公司13.78亿股和1.385亿股股份,占总股本的61.04%和6.10%。根据新城2018年时的公告,剔除目前已质押的5.38亿股,有近9.8亿股本应在2019年12月4日迎来解禁。

  然而截至目前,新城仍未有任何公告透露该笔解禁股份如何处理,市场中关于其将引入战投,甚至牵手国字号的猜想也不时传出。

  雾霾何时能完全驱散?新城何时能真正回归安全?王晓松仍需继续努力。

  吾悦广场底色

  尽管身陷漩涡,但2008年开始推进的商业地产业务成为新城如今的“护城河”。

  “政府喜欢重资产,也很喜欢吾悦广场,这四个月没有任何改变。”2019年11月,王晓松第一次以董事长身份出席新城控股股东大会,在太多的不确定中,他特地提及了吾悦广场。

  一般而言,地产政府喜欢招商引资,重资产商业地产会是首选。而在拿地模式上,通过资格前审,设置排他性条件战胜竞争对手,也是房企拿地的一种方式。

  因此,以吾悦广场为筹码获得低成本商住地块,是黑天鹅事件后新城拿地的最主要方式。

  事实上,作为万达之后典型“以住养商”模式的房企,投资物业发展是新城近两年快速发展的助推器。

  2018年年报显示,新城控股投资物业公允价值收益达到28.09亿,较2017年末增长209.02%,占归母净利润的26.78%;非流动资产中,投资物业估值也从2015年末108.54亿增长至2019年上半年的511.6亿,涨幅近5倍。

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数据来源:企业公告,观点地产新媒体整理

  无论是大幅提升的公允价值收益还是估值,都有利于新城财务报表的改善,实际运作中,新城吾悦广场的逻辑是用商业获得低成本土地,迅速开发商业住宅回血并覆盖购物中心的建安成本,随后还能持续产生租金收入。

  看来这是一个完美的闭环,但前提是住宅市场稳定,同时仍需考验企业的商业运营能力。

  据新城相关人士透露,按平均每个吾悦广场6.5亿总投入计算,预计每个吾悦广场前十年的平均租费收入可以达到1.32亿元,投资回收期可控制在6年以内。

  从2018年租金表现来看,目前有3个吾悦广场(武进吾悦广场、吾悦国际广场及青浦吾悦广场)的全年租金及收入超过1亿元,其中培育期最长的武进吾悦广场和吾悦国际广场于2012年开业,至今已有6年。

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数据来源:企业公告,观点地产新媒体整理

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责任编辑:梁珮瑜

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