本文由中国房地产报(微信号:china-crb)授权房掌柜转载,中房报记者 苗野 | 北京报道
当年剁手一时爽,如今还债泪两行。2019年已经成为历史,但一批房企激进扩张之后遭遇了被吃掉的命运。
回看2019年,并购大戏演绎了地产圈最好的故事,开年以融创收购泛海项目重磅登场,年关以阳光城接手协信控股、世茂房地产收购福晟的消息收尾。
在平均每天发生2起并购的2019年,房地产周期里的捕食者和被鲸吞者,泾渭分明。2020年,房地产并购仍将持续演进,并种下新格局。
买卖乾坤
过去一年,房地产江湖只有两种接盘侠,一种是叫孙宏斌,一种是其它,如并购新人恒大之类。2019年11月末孙宏斌以153亿元并购云南城投震惊了地产圈的余波未了,12月房企间并购又接踵而至。
12月17日,有消息称欲在2020年迈入千亿房企阵营的福晟集团整体出售旗下地产板块,潜在的买家包括世茂和四大AMC之一的东方资产管理有限公司,谈判正在进入最后阶段。按照签订的框架协议,世茂、东方资产与福晟集团三方股权比例暂定为4:3:3,收购完成后,由世茂操盘。
对于此次收购,福晟方面回应称是双方进行强强联合,正在商谈战略合作方案。世茂房地产并没有给出任何回应。
世茂地产董事局副主席兼总裁许世坛认为,目前是房企并购的好时机,偿债高峰期诸多企业面临较大的偿债压力,世茂地产的优势在于较低的融资成本和充裕的现金。按照许世坛的计划,2019年公司70%以上的土地储备都来自并购。
2019年3月开始,世茂先后将泰禾、明发、万通、粤泰等房企的部分资产纳入麾下,总收购金额接近200亿元,收购项目超过20个,比肩融创。
“去年和今年,房地产行业面临的压力和挑战越来越大,市场下行期,销售回款被迫减速,以时间换空间的出售资产、项目、股权,正在成为部分高杠杆房企的选择,并购已成为规模房企的新赛道,未来市场上弱肉强食的景象将会轮番上演。”一位业内人士分析称。
年关一般是并购的时间窗口。在世茂房地产收购福晟的消息不胫而走的同一天,绿城以36亿元购入新湖中宝上海子公司35%股份。这是继2019年7月向融创转让旧改项目之后,新湖中宝第二次出售旧改项目。
同样成为买方的还有阳光城。12月21日有消息传出,阳光城正与协信控股谈判股权收购事宜,目前谈判已进入最后阶段,不过尚未签订协议。据悉此次收购为整体收购,协信资产中还包括大量的商业地产、产业地产、长租公寓等。
金科联席总裁方明富曾对媒体表示,房企土地获取方式不是单一的,招拍挂获取土地由于政策调控限价措施,甚至有一些项目不赚钱或者微利,收并购从某种程度上项目效益更加可控。2019年7月,遭遇“黑天鹅”的新城控股断臂求生,金科部分或全部接盘新城系16个项目,累计斥资54.75亿元。
与协信、福晟、新湖中宝同样笼罩在暗影中的房企,还有阳光100、华侨城、中国金茂、万通地产、明发集团等,这些房企都曾一次或多次转让旗下项目。有的是通过腾笼换鸟置换资产,但更多暴露出的是资金紧张、偿债压力逼近的境遇。
“调控往往伴随着行业的洗牌与整合,这背后是房企融资受限,销售不振,使得企业资金链出现危机,只能出让部分开发项目、股权或土地以换得喘气的机会。”有业内人士称,随着房地产去产能的深化,行业集中度会继续上升,实力较差,抵御风险能力较弱的房企被淘汰很正常。再者,在竞争加剧的情况下,企业杀出重围难度系数也在加大。
生物链的猎物
一切为了规模与座位。记者发现,在2019年前11月房地产企业权益销售额榜上,并购市场上的明星房企,均获得名次的提升。融创首次跨过万科位列第三,世茂则借力并购重回前十,在全口径榜单上位居第九。在全口径销售榜单上,阳光城、金科分别比去年同期上升1和7个名次。
无论是福晟、协信控股还是新湖中宝,每一个摆上货架的房企,也都曾有过同样的光荣与梦想。不幸的是,最终因疯狂加杠杆而深陷资金链困境。
世茂的盘中餐福晟曾因旗下“飞虎队”大举拿地在业内崭露头角,2016年~2017年在全国拿下107个项目,总货值达到8100亿元;仅在2017年,便斥资810亿元拿地,而同年销售金额不足400亿元。
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