11月土地报告：一线核心城市土地成交下行

　　11月，全国土地市场走势平稳，仍处于低位运行，其中深圳、武汉土地市场成交仍旧“遇冷”。与此同时，重点城市在供地上持续调控，尤其是对土地宗数、土地性质进行了调控。

　　政策上，在中央“房住不炒”的基调下，全国楼市稳定有降，总体迈进调控预设目标，2020年总体上将持续保持稳中有变的走势。同时随着“一城一策”的持续推进，局部热点城市出现了政策上的边际放松。

　　其中最引人关注的是佛山的政策。11月29日，佛山发布新规称，本科以上首套房不受户籍和个税等限制。具体为：认定为优粤佛山卡A卡、B卡、C卡、T卡的人才，享受佛山户籍人口购房政策;在佛山工作、具有本科及以上学历或中级工及以上职业资格的人才，首套购房不受户籍和个税、社保缴存限制。

　　各地持续密集发布人才政策，人才专项租赁住宅用地供应也有所增加，亦有用于发展产业、完善基础服务设施的产业用地供应。

　　一线核心城市土地成交下行 深圳集中供应限价地

　　土地供应方面，北上广深推出土地面积分别为56万平方米、131万平方米、140万平方米和116万平方米，其中北京、广州当月同比分别下降41.7%和21.7%;推出土地宗数分别为10宗、41宗、35宗和18宗，其中北京当月同比下降37.5%。

　　成交方面，北上广深成交土地面积分别为19万平方米、78万平方米、26万平方米和13万平方米，其中北京、广州当月同比分别下降72.2%和58.6%。成交宗数方面，上海为北上广深中最多，共20宗，当月同比上升53.8%;北京、广州各4宗，当月同比分别下降66.7%和60%。

　　土地出让金方面，除深圳外，北上广当月同比均呈现下降，分别为-59.7%、-26.7%和-48.8%。

　　住宅用地成交方面，上海共成交20宗地，总成交价合计100亿元，成交土地均价1.28万元/平方米，成交楼面均价6965元/平方米。而北京、广州和深圳分别成交4宗、4宗和5宗，土地出让金分别为133亿元、89亿元和128亿元。

　　如果观察土地价格走势，可以看到北上广的推出楼面均价分别为14516元/平方米、8771元/平方米和6735元/平方米，当月同比下降21.3%、21.6%和78.5%。北上广深的成交楼面均价分别为27573元/平方米、6965元/平方米、10164元/平方米和22982元/平方米，其中上海当月同比下降39%。

　　在四大核心城市中，深圳的土拍局面显得十分引人注目。

　　11月22日，深圳6宗宅地入市出让，其中龙华1宗、光明2宗、坪山3宗、大鹏1宗，挂牌总价为131.67亿元，最高限价总价190.89亿元，总建筑面积约77.6万平方米，均采用“双限双竞”的方式出让。

　　参与拍地的企业包括华发、华润、中海、龙光、平方米安、金茂、金地、五矿、金融街、电建、天健和安居集团12家房企。最终成交5宗，揽金127.5亿元，另一宗坪山坑梓街道地块流拍。

　　值得注意的是，在成交的5宗地中，2宗宅地以底价成交，127.5亿元的总成交价并未达到最高限价。

　　1-5月，深圳共成功出让9宗地块，包括1宗商业用地、8宗工业用地，无住宅用地。但从6月份一次推出5宗住宅用地之后，深圳便开始持续批量推出住宅用地，分析人士指地价稳定运行仍是市场的主基调，政府对于稳楼价的压力增大，深圳集中推出多宗限售价宅地在于稳定市场对房价的预期。

　　据深圳市土地房产交易中心数据显示，11月深圳批售17个商品住宅项目，批售面积95万平方米，环比10月上升111%。

　　市场持续低位运行 部分房企积极拿地

　　11月有部分房企大手笔拿地。中骏11月共斥资71.84亿元竞得两宗地，分别位于厦门、南昌。其中厦门地块以59.4亿元竞得，创下湖里区新高。

　　与之对应的却是日渐冷清的土拍市场，其中武汉27日土拍再遇冷，78.6亿元硚口宗关TOD地块延期出让。

　　于11月26日、27日，武汉计划出让10宗地，总起拍价达124.7亿元。最终土拍收金仅20.59亿元，7宗地出让成功，远洋、孝感锦宏、武汉光谷新城、湖北高投资产投资、湖北建工、武汉全景新地、湖北明想等各有所获，另有2宗地流拍、1宗地延期出让。

　　此次7宗成交的地块中，5宗地为底价成交。而黄陂区P(2019)146号地块因多房企抢夺遭熔断，最终被孝感锦宏以熔断价5.91亿元竞得，楼面价6026元/平方米，溢价率81.16%。

　　被延期硚口宗关TOD地块，位于硚口区解放大道与建一路交叉口，土地性质为商住用地，出让面积约为13.86万平方米。

　　广州亦有2宗地块延期出让，分别位于南沙区和天河区，总起价104亿元，总出让面积17万平方米。

　　可以看到下半年底价成交、流拍和延期出让的现象持续增多。业内人士认为，主要原因有两方面：一是弹药有限的情况下，房企拿地趋于谨慎，不贸然出手。除此之外，各城市加强了土地的调控，有意控制土地交易的节奏。预计今年全年供地目标的完成度不容乐观。