刘颖浩：“绿色、精致、共享”，提效核心存量办公资产

刘颖浩（麻省理工宁波（中国）供应链创新学院院长、清华大学货币政策与金融稳定中心副主任万丈资本有限公司资产管理部执行董事、上海中区地产有限公司总经理）：我的分享主题是：秉承“绿色、精致、共享”的理念，提效存量办公资产。先介绍一下我们自己，万丈资本是万科旗下专注于存量资产投资和存量资产管理的平台，我们成立于2015年，成立之初从瑞安手里收购了无限极大厦，2016年底我们又收购了（上海）人民广场的中区广场。

今天我分享的就是中区广场。我分享从五个方面，第一个介绍一下中区广场，第二个我们在改造之前的思考，第三个阐述一下改造主题，第四个是改造之后的成果向大家作一个呈现，最后我们再回顾一下改造的主题。

中区广场在人民广场的CBD核心区，它建于90年代，开放于1998年，第一手开发商是赌王何鸿燊，（港资开发商）回到二十年前它还是有独到的考虑。比如说分高低区，电梯分转换区，中区广场写字楼总共是从5楼到26楼，19个写字楼层，每10个楼层有4台高速电梯覆盖，总共有8台电梯，中区广场在1楼到3楼是商业部分，总建面是4.7万方。

在着手改造之前，我们花了一段时间，在想怎么去实施这个改造。我们分三个维度来考虑，第一个我们项目本身；第二个是要看一下这个市场，大的、小的市场情况，包括市场当中我们竞争对手的情况；第三个要回到我们的楼里，看到我们平常面对的客户的需求。从项目本身来讲，我们做了很多分析，这个痛点分析我们花了很多时间，把它进行一些梳理。很多都是能看得到的，有的是能感受到的，比如说机电系统，20年主机从来没有换过、已经老化，它的稳定性、能耗都是问题，写字楼区域层高只有2.55米，公共区域、卫生间经常出现问题，裙房区域里面很杂乱，给人感觉非常不好。

再来到室外，中区广场尽管处在人民广场的CBD核心区，但是知道这栋楼的并不太多，2016年我们收购这个楼的时候，很多媒体报道说万丈资本收购了中环广场，经常走过路过很多人就看不到这栋楼。还有一个特点，这个楼三边是被城市里的一些住宅区围合起来了，整个看出去周边比较杂乱。

第二个维度我们看一下市场，在座的对市场也都比较了解，我就不在这边多分析了。从2017年，就是我们收购了这栋楼的第二年，很多互联网金融的企业爆盘，整个市场迅速转化为买方市场，同时上海的次CBD供应量很大，我们所在的黄浦片区净吸纳量也在下降，这个老楼如果不升级很难维持现在的出租率。

另外一个联合办公对传统办公市场有很大的冲击。以前我们面朝南坐的时候觉得有些企业他不能搬走，现在我们不敢有这样的想法，因为他完全可以到联合办公里去做一个过渡，所以我们看到的市场，也分析了一些在黄浦区近几年改好的项目，改完之后确实对留住租户和吸引新的租户是有一定的带动作用。

第三个维度看一下我们自己面对的客户，一个是我们存量的客户，还有一个是我们准备吸引的客户，这个量从开放之初到现在，里面的主力租户是外资。

目前在我们楼里面HM、德国狼爪运动区总部，还有港股上市公司的广告公司等等，都是外资为主，对此我改造期间的关注点是改造的安全对日常工作的干扰，还有我的承诺是否能呈现。他们又很期待，希望通过这次改造能有更稳定的机电，环境更健康，形象更好，包括楼下的配套更方便，这是从客户那边沟通反馈的信息。和他们沟通之后，为了留住他们也提到了一些，这栋楼有得天独厚的位置，希望还是留在城市的核心区，他的工作、社交更方便。所以在我们的宣传里面提到一个口号，就是留在城市中心，让工作更美好。

我们经过思考和多维度的考量，提出了“绿色、精致、共享”这六个字的主题，来指导我们接下来进行的改造。

“绿色”很直白，你能看到绿色，绿色的背后是健康、节能、环保，是我们这次改造以人为本的一个体现，也是万科做城市存量资产改造所承担的企业责任。

首先我们对整个机电系统主机进行了全面的更换，在这个基础上建立了一个可持续运营维护体系，又增加了新风过滤系统，这一套东西大概花了半年多的时间做完，去年2018年9月我们拿得了LEED金奖和RICS双认证，在上海这样的楼里面，这是第一个。

第二个“精致”，也就是通过这次改造，我们产品力的一个提高。这是对比，（见PPT）左边（图）是改造之前，右边这几张照片是目前中区广场改造后的样子。我快速过一下照片，还是很诚挚的邀请各位有机会到中区广场实地看一下，左边是改造之前很杂乱，右边是改造之后，“少就是多”，我们用比较简练的手法做了处理。

大堂部分，以前进到中区广场第一印象很杂乱，不管是空间、色泽、材料，这一次我们都做了一个简单的处理，因为我们中区广场所在的人民广场片区，除了是上海的政治中心之外，也是上海的文化中心，附近有很多文化地标。

在做这个设计之前我们和设计师探讨，怎么能把文艺的元素引入其中，最后我们大堂处理的概念就是画廊的感觉，画廊的基色调是比较低调的，烘托的是你的产品，也就是我们的租户，所以大堂基调是黑白灰为主。

这是一楼电梯厅，上到写字楼层，我们利用调租的机会，有几个整层拿出来之后做了管线提升，从以前2.55米的净高提高了20公分，到2.75米，尽量让大家感觉更明亮。然后到外围面临比较大的考验，三边都是居民区，有很多限制条件，在这个处理上，我们也去参考了上海市前法租界范围内的处理手法。我们在这里面引入了一些竹篱笆，又便宜，施工又快，也增加了夜间灯光。

第三个主题“共享”。说到共享，大家第一个联想到的就是共享办公，确实这一次改造的时候，把二楼、三楼的一些不符合中区广场定位的餐饮换成了联合办公，除了这个之外还在经营理念上引入了共享的经营理念。

比如说在一楼大堂这边，原来有石墙的，把石墙打开，整个大堂和商铺之间是无界的连通，在这个基础上，桌椅可以摆到大堂的区域内，在室外又增加了外摆平台，既增加了它的经营面积，又增加了经营调性。我们在中区后面有一个被周边居民区围合起来的空间，以前经常是吸烟的人过去的候场花园。

首先我们任何一个投入都要考虑到未来的产出，做的任何改造应该都考虑到未来的使用。在这个花园处理上，把以前的一个仓库和垃圾堆放点改造成了一个小房间，后面整个花园都做平，变成一个小广场一样，这个就变成了一个多功能的空间，可以有多种用途。比如说今年在这里办了中区改造完成的发布会，另外把这个租借给里面的国际品牌办了客户答谢会，在这里面也和上海音乐学院联合办了小型音乐会，还可以办一些宴会，我们已经举办了一个企业的私宴，这样带来了经营收入的变化。

刚才我提到了联合办公，以前是一个大餐饮，现在变成联合办公。它和我楼上的传统办公也能形成一个生态，它里面有很多的会议空间，楼上的租户有一些会议需求，自己办公室里找不到这样的位置，可以到下面，由大楼办公和联合办公谈，可以给租户一些折扣。

另外在一楼电梯厅的尽头安装了一百寸的大屏幕，也是企业展示和信息发布的载体，碰到我们的商户有任何的活动，或有新租进来，在这边有一个企业形象展示来配合。再比如我们这里面有一个英国很有名的陶瓷品牌，前一段时间搞了一个客户特卖，首要的对象就是楼内的租户，我们也希望把这种写字楼里的邻里生态，改造之后把它建立起来，资源首先由楼内的租户来享受。

而另一个邻里建设，就是我所在的位置正对面是上海大剧院。远亲不如近邻，我们怎么和大剧院形成合作，最近已经和他们展开了合作，第一个到他这边看演出的人的票可以到这边优惠停车、优惠消费，我们也把大剧院的演出资源带到我们楼里面，这种经营理念主要带来的是客户对中区广场的认可，以此来增加客户黏性。

另外一个共享理念延伸到写字楼标准层的公共空间，主要是一些人性化的考量，比如说走道尽头有两扇窗，以前是大理石的窗台，这一次改造处理直接变成了卡座，还设置上了USB。

以前这个楼层里面有一个阿姨的清扫间，其实没有什么用处，这次腾出来改成了电话间。这不是我们首创的，我们参观很多共享空间里面看到类似的处理，我们把它引到写字楼里面来，或者把这个空间改成茶水间。这次改造一楼的商铺换租之后，增加了一个健身房，因为没有淋浴房，所以在标准层里面增加了几个淋浴房。

改造成果给大家汇报一下。首先改造花费的时间，进行机电改造的时间主要利用两个冷暖交替季节，用了六个月的时间，到2018年8月开了改造启动发布会，向媒体进行宣介，到今年1月2号正式改造完成对外开放，今年2月26号Tim Hortons中国首店开业，然后5月1号共享办公开业，5月28号在中区后花园开了一个发布会。

通过这样的改造中区广场硬件得到了提升。首先是能耗，公共事业费下降了15%，这是同比的；第二个我们整个改造是不清退的，里面两三千号办公人员正常上班，在这个情况下进行的改造，我在这个改造当中没有掉租，这个在黄浦区的同类写字楼里面是领先的，而且到期续租的大客户全部续租，而且还扩组，我们改造之后还引进了国际的知名企业。

第三个我们通过调租，把一些小单元租户调到楼上，或者其他单元，调出了三个整层进行改造，把写字楼净高提升到2.75米。然后二、三层裙楼商业清退和换租，从大餐饮换成了联合办公。整个改造期间，所有的商业用户是闭门装修升级，改造完成之后同步开放，坪效提高。

第六个是形成了一个上面总部办公、楼下开店的模式，这里面最典型的就是加拿大的一个品牌。第七个中区广场，以前是走过路过，经常把它忽视掉的，这一次我们通过Tim Hortons开业的首店效应把它创造成网红地标，中区广场改造后的知名度较之以前有了大幅提升。

刚才介绍了改造的过程和改造手法。回头再看一下这三个主题，简单来讲“绿色”就是一个内核的改变，通过主机、管理系统的改变，满足了内部客户的需求，万科这几年一直在提的口号以客户为中心，首先我们关注客户的需求。

第二个“精致”实际上是一种产品力的塑造，我们在有限的预算下面，采用更有品位的手法来塑造自己的产品，提升自己产品的竞争力，我们提到了精致的方向。

第三个是“共享”，这个实际上是一个经营思路的变化，创造了很多场景，比如说小花园，比如说开放式的大堂，这样新场景的塑造带来了新的商业机会，也利用这些我们向租户推介，挖掘他们潜在的需求，最后导致的结果是我们经营收入的提高。

所以我们三个“绿色、精致、共享”的主题，通过这次改造，我们达到的目标就是客户价值、企业价值、社会价值“三赢”的结果。