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房价上涨刚性预期正在改变 一线城市波动小价格稳定

杭州房地产网-房掌柜 2019-09-29 10:53:14来源:房掌柜 整理
[摘要]2019年8月70城房价涨幅整体回落,新房价格环比上涨的城市数量进一步缩减至55个

  国家统计局数据显示,2019年8月70城房价涨幅整体回落,新房价格环比上涨的城市数量进一步缩减至55个,二手房价格已连续三个月有20个城市环比下跌。我国房价上涨刚性预期的自我实现循环正在被打破,期望中的楼市“金九银十”大概率不会到来。

全国房地产市场平稳健康运行态势

  当前,我国房地产市场正坚定不移地向“房住不炒”轨道回归。从供给面看,2019年1至8月,全国房地产开发投资同比增长10.5%,增速比1至7月回落0.1个百分点;房地产开发企业房屋施工面积同比增长8.8%,增速比1至7月回落0.2个百分点,房地产未来供应节奏放缓,销售促销力度明显加大。从需求面看,2019年1至8月,全国商品房销售面积同比下降0.6%,连续八个月同比回落,房地产市场需求正向理性回归。从价格看,新房价格方面,4月和5月环比上涨的城市数量均为67个,6月降至63个,7月进一步降至60个,8月再缩减至55个。2019年8月,二手房价格环比上涨的城市仅43个,多达20个城市的二手房价格环比下跌,包括北京、杭州、三亚等热门城市。

  过去一段时间,地方政府深入贯彻落实“房住不炒”定位,严厉打击楼市投机炒作行为,保持调控政策的稳定性和连续性,有效遏制了楼市中的非理性行为。同时,房价与租金背离,人口红利逐步下降,经济由高速增长向高质量发展转变,导致房地产潜在投资空间明显收窄,大大削弱了房价刚性上涨预期的基础。

  去年以来,全球贸易保护主义明显抬头和单边主义盛行,国际贸易秩序受到破坏,市场预期受到影响,全球经济再次面临衰退风险。今年以来,国际货币基金组织(IMF)已经多次下调世界经济增长预期,从最初预判的3.7%降至3.2%。为刺激经济增长,近期多家中央银行宣布降息,并启动量化宽松货币政策。这些宏观金融政策的调整,对全球房地产市场的影响是多方面的,需要进行全面深入评估。

  资产投资存在顽强的“自我陶醉”意识,主要表现为对政策理解的牵强附会,按照最利于自身的交易行为进行解读,以期更大范围地影响潜在投资者。楼市尤为如此,过去我国房价存在非理性刚性上涨预期,但凡有宏观金融政策出台,总有大量的市场参与者从有利于“买”的角度片面理解。有鉴于此,当前要着重对楼市这种“自我陶醉”保持高度警醒,防止形成羊群效应。

  事实上,“房住不炒”定位已经深入人心,“不将房地产作为短期刺激经济的手段”更加坚决地打消了市场上一些不切实际的幻想。无论是防范重大金融风险,还是推进我国经济高质量发展,都需要房地产市场参与者保持足够理性,切实维护房地产市场平稳健康运行态势。

  新房市场:金九热度不在,政策利好城市、价值洼地受欢迎

  根据58同城、安居客《9月国民安居指数报告》显示,9月全国67个主要城市新房均价16414元,环比微升0.32%,67城中35城新房在线价格环比上涨,呈分化趋势。深圳市在线新房均价为52950元/㎡,和7月基本持平,上海、北京9月新房均价分别为47004元/㎡、45667元/㎡,与8月基本持平。城市房价环比涨幅top5的城市集中在三四线,为呼和浩特、唐山、昆明、厦门、漳州,其中呼和浩特和唐山房价环比涨幅均超过6%。

  从全国范围来看,一线城市找房热度下跌3.6%。但从58同城、安居客线上用户找房热度城市分布来看,连云港、汕头、兰州、银川、常州为用户找房热度前五名,其中,连云港找房热度环比上涨3.6%。三四线城市整体找房热度的下降与典型城市成交价和热度上涨的背后,代表的是消费者开始更多关注仍有成长性的价值洼地市场。

  58同城、安居客《9月国民安居指数报告》还对用户找房偏好进行了分析,从房型需求分布来看,三居室、两居室仍是市场需求主流,45.4%的用户青睐三居室,33.8%的用户对两居室有需求。

  此外,报告还对用户咨询行为进行了统计,9月全国主动使用微聊的用户保持增长,环比上浮8.6%,湖州主动微聊用户数环比上涨51.0%,深圳环比上涨31.6%。深圳来电咨询用户也上涨明显,达到11%。

  受《深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》发布,多项招才引智政策利好等多重因素影响,深圳、东莞、佛山等地用户咨询房产信息的热情这几个月来一直较高。尤其是靠近深圳,且房价性价比较高的东莞,9月来电咨询量环比上升21.4%。

  二手房市场:政策、区位、价值空间成为市场分化因素

  58同城、安居客《9月国民安居指数报告》统计显示,二手房市场延续微涨趋势,9月全国主要67城二手房挂牌均价为15419元/㎡,环比上涨0.39%,67城中39城二手房挂牌价环比上涨,其中北京二手房挂牌均价仍为全国最高,达到59654元/㎡,深圳、上海二手房挂牌价也均超过5万元/㎡。全国二手房挂牌均价上涨最快的城市top5为济宁、包头、淄博、鞍山、南通,与新房趋势类似,三四线城市房价价值空间受到关注。

  从市场供应情况来看,9月全国新增挂牌房源量环比下跌0.2%,市场整体平稳,但城市分化明显。一线城市中,北京、广州新增挂牌量下降,而上海和深圳挂牌量则延续8月趋势持续上升。近期,受上海自贸试验区临港新区政策和深圳中国特色社会主义先行示范区政策影响,两地市场情绪也较乐观。从全国范围看,昆明、秦皇岛、重庆、昆山、长沙新增挂牌房源量环比上升明显,昆明上升45.6%。

  58同城、安居客慧眼系统还跟踪了房产交易热门板块,一线城市中,二手房热门板块持续向周边区域和新区辐射,北京密云、昌平、怀柔、房山关注度较高,广州花都新区、增城新塘、南沙金州、白云区金沙洲,深圳龙岗区、宝安区,上海闵行、浦东、奉贤都是热门板块,上海青浦区徐泾镇首次冲上榜单,徐泾镇位于上海西郊,毗邻虹桥机场,上海国家会展中心也坐落于此,随着长三角整体经济的腾飞,徐泾承担的苏沪一体化作用更加凸显。

  从近三个月的《国民安居指数报告》来看,楼市稳健的基调没有改变,三四线市场价值掘金、网上沟通、移动沟通比例持续升高、区域性政策带动楼市热点移动等新特征也逐渐凸显。

(文章整理自经济参考报、中国网)

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责任编辑:庄晓霞

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