恒隆集团致股东函 | 陈启宗：世界或正进入一个新阶段

　　最终，本人抱有希望，中美关系不会过度失控。一些事情可以发生，并且不是互不相容的。首先，世界各地都会出现一些问题，需要两个最大经济体积极合作处理。这些问题包括地缘政治纷争以及跨国问题，从洗钱到人口贩卖、从应对气候变化到遏制环境恶化、从防治流行疾病到协调金融市场等。当美国和中国就某些事情达成一致时，将更利于世界其余地区参与其中。

　　遏制政策可产生两种截然不同的结果，如果政策成功，弱势方会被压下去;否则，弱势方可能会反过来变得更强，本人相信后者会成为现状。举例说，一旦停止向中国出售技术，中国将不得不自行开发。如今的中国已经拥有足够的实力(如研究能力和财政资源)，可以自行完成大部分工作。多年前，美国太空总署拒绝了中国的合作提议，所以现在中国航天机构所做的任何工作都不受美国的影响。美国人本应在机会来临时，与中国人合作。假如美国当初答允合作，今天便已在参与中国的北斗卫星导航系统。

　　华府早晚会醒悟，意识到与中国合作乃符合其最佳利益这一事实。虽然像美国现在所推行的全面竞争会伤害中国，但美国也不会独善其身。事实上，美国最终可能会因此受到同等伤害。今天的中国已对最坏情况做好准备，但美国却没有。实际上，拥有民主制度可能会令美国出现更多的社会动荡。

　　当这种情况发生时，华府可能不得不逆转政策。这样的逆转不会是第一次，也不会是最后一次，因为美国是务实的国家。然而，可悲的是，在这过程中，美国会为自身和他人制造不必要的麻烦。据称英国前首相邱吉尔曾说，美国往往会做正确的事情，但只在用尽所有其他选择之后。他说得对，今天我们全都是美国不智的冒险行径的受害者。

　　在美国进行试验的同时，世界也不会停止运转。人们仍然需要购买食品和衣物;某些人仍然渴望购买优质货品。作为大陆经济体，美国和中国的若干产业将蓬勃发展。因此，对我们的零售空间的需求将会持续。我们不希望看到贸易纠纷或其他争端，但即便如此，我们的购物商场业务在长时间内仍会有良好表现。

　　我们的内地办公楼也将表现理想，大量的经济活动可使我们的空间得到充分利用。在我们拥有办公楼的每个城市包括上海，我们所建的都是这些城市前所未有的首个真正的甲级办公楼。中国人善于学习;只要问问我们的奢侈品牌租户的高层便可得知。如今，中国人是全世界最具慧眼的购物群体之一，我们的办公楼租户亦是如此。以往他们别无选择，只能进驻不达标的楼宇。但随着我们的到来，我们确切地提高了他们对优质办公楼的监赏力，有能力负担优质空间的租户不会希望再回到劣质空间。

　　谈回香港，数个月前我们曾尝试出售若干成熟的非核心投资物业。我们成功售出一幢工商业大楼，售价也不俗。尽管目前的社会动荡可能意味着我们不得不稍作等候，惟一旦有其他机会，我们会出售更多。

　　我们已售出一个位于蓝塘道的豪华大宅，预计交易会在下个月完成。虽然我们并不着急，但只要价格合适，我们会尝试销售更多。

　　展望

　　在本人致我们主要附属公司恒隆地产股东的函件中，本人花了一些时间，从两个角度阐释我们的策略：我们所处的市场(分为五个要点)，以及我们所制定的营商模式(分为10个要点)。

　　在这里用一句话重申该策略，就是：在中国经济蓬勃的城市，发展和持有以高端或次高端购物商场为核心的世界级商业综合项目，并加以管理以作长期出租，而该等购物商场须为其细分市场中的龙头。

　　在此，本人将用一两句话总结各个要点，本人建议本文的读者也参阅恒隆地产网站的另一封致股东函。

　　市场因素显而易见：中国的零售市场规模庞大，且其前景相对确定。国内消费较国内生产总值增长为快。高端及次高端细分市场的发展尤其迅速，市场竞争少，我们的利基市场预期会持续增长至少30至40年。

　　在营商模式方面，我们的购物商场不太可能被科技或其他营商模式取代。我们的硬资产既是长期持有，没有过时这回事，又可灵活使用。我们是资本密集，而不是劳动密集、科技密集或规管密集;我们不依赖任何价格可能大幅波动的单一商品。

　　在财务方面，我们享有可靠且增长稳定的优质经常性收入。由于不难估计开支，盈利能力在某程度上比较容易预测。我们的业务亦可带来相对较高的投资回报。较少人察觉的是资本可以有可观增值的可能性。

　　一旦我们的市场领导地位得以稳固，这地位便极具防御性。管理此类业务并不过度复杂，亦不靠个人，而是仰赖一个以企业文化支撑生态系统内的团队。最后，我们的营商模式理念简单，但执行起来却非常困难。

　　上述的最后一点，即执行困难，保障我们策略所带来的财务优势，免受负面影响。尽管前期的资本密集度和实现整个资金流的缓慢度成为进军市场的主要障碍，但对于那些已进军市场的人而言，执行困难是达至成功的一大障碍。

　　要取得成功，管理层必须恪守高端商业(特别是零售)地产业的五个基因，即最佳的位置、充足的土地面积、政府制定的合理发展大纲、妥善的设计和优良的施工。时间跨度必定较长且需要耐心。必须做好等待的准备，良久地按兵不动，伺机而行。对品质的坚持是必要的，且须随着时间的推移取得经验和知识。尽管犯错在所难免，但须竭尽所能避免重大失误。所有这些守则构成达至成功至关重要的思维方式，这确实很难执行。

　　对本人而言，我们的营商模式尤其适合家族控股公司，特别是上市公司，因为资金需求庞大。通常只有富裕的家族，方有如此长的时间跨度。亦因此，这种模式的特点对控股家族极具吸引力。

　　从上述说明不难得出结论：此营商模式尤其适合长久的财富创造。一般而言，优质的房地产属于相当不错的资产类别，通常用作资本保值和增值。住宅和办公楼的业权通常会被中期或长期持有。然而，我们和其他人的经验显示，零售物业可产生更高或极高的回报。