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15000元/㎡起拍!松山湖5万㎡商住地今早开拍!

杭州房地产网-房掌柜 2019-09-11 14:52:19来源:房掌柜 黄子欣
[摘要]据说,万科、保利、华侨城、招商等房企有意竞拍,但截至出稿时间,仍未有房企报价!

9月11日上午10:00,东莞迎来9月“土拍潮”的首宗商住地,占地面积50017.36㎡,18.7亿元起拍,终次报价区间为234110 ——234610万元

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房掌柜发现这宗地的来头可不小,首先,该地块位于禁地令的“松山湖”,说到这里,很多房企都为之一振;其次,这宗地的“陪嫁”条件可不少,其中比较吸人眼球的是需以9500元/㎡带装修的定价出售35000㎡人才住房给管委会;最后也是最关键的一点,就是扣除“人才住房+公共设施+商业用房”,起拍楼面价最低23927元/㎡起,最高不超过30848元/㎡。

“恐怖”楼面价由来

一般而言,楼面地价=宗地成交价/(计容总建面-配建面积)。不过,对于松山湖这宗地却有点复杂,皆因地块需要定价出售35000㎡人才住房给管委会,还要配建7900㎡公共设施,实际对市场销售的只有82143.4㎡。另外,宗地还需要自持商业用房5年(3%≤X≤5%)。于是,就出现了以下几种情况:

1.扣除“人才住房+公共设施+商业用房”,若商业自持面积为3%,则起拍楼面价23927元/㎡,最高楼面价29864元/㎡;

2.扣除“人才住房+公共设施+商业用房”,若商业自持面积为5%,起拍楼面价24715元/㎡,最高楼面价30848元/㎡。

3.若忽略人才住房、商业、公共设施等,则起拍楼面价15000元/㎡,最高楼面价约为18722元/㎡。

前面2组情况,宗地起拍价2万起,最高楼面价达3万/㎡,着实吓坏人。要知道,松山湖在售均价也不过3万/㎡左右,面粉已贵过面包。

但严格来看,扣除“人才住房+公共设施+商业用房”是十分简单粗暴的。人才住房以9500元/㎡带装修售价定量出让,最终回款也有超3亿;商业用房自持5年也有租金收入,5年之后也还能出售受益,不能简单剔除。最终,宗地的实际可售楼面价会比上述结果低得多,具体需要拿地后结合着数据来算。

地块概况

此次入市的商住地(编号为2019WG029)位于松山湖大学路与环湖路交汇处西南侧,占地面积50017.36㎡,容积率为1.0<R≤2.5,计算可得出最大建筑面积为125043.4㎡,绿地率≥35%,建筑密度≤30%,地块最高只能建100米的建筑。

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地块起拍总价187566万元,限价总价234110万元,将采取“限价+竞商业自持年限+终次报价”方式进行竞拍,终次报价区间为234110 ——234610万元。

附带条件:

①自持商业用房5 年,总建面3%≤商业建面≤总建面5%

②执行装配式建筑政策要求

③无偿移交幼儿园、社区卫生服务站、社区中心等公共配套设施(建筑面积约 7900 平方米)

④向管委会限价9500元/㎡带装修出售35000㎡人才住房

⑤竞得方需在松山湖注册公司开发建设该地块

⑥土地还要求对自持的商业用房集中配置,自持经营,在自持年限期间需整体登记、整体抵押,不可分割登记、分割抵押,不得办理销售手续。

值得注意的是,地块要求在2022年10月11日前竣工,若闲置满2年且未开工,政府有权无偿收回!

学校生态资源富饶 缺乏大型商业配套

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拍卖地块与松山湖中心小学仅一路之隔,东北侧毗邻安华香蜜松湖和松湖美景花园,周边还有晓月湖花园、锦绣山河、翡翠松山湖等成熟小区,除了安华香蜜松湖和松湖美景花园,地块周边几乎都是学校和工业园,地块周边的生活娱乐配套却不够完善,距离最近的大型商业配套要去到3公里外的万科生活广场。

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该地块教育配套资源丰富,除东莞理工学院、广东医科大学和东莞职业技术学院等大学外,地块10公里以内还聚集了松山湖中心小学、三星小学、黄草朗学校、大朗第一中学、大岭山中心小学等一系列学校。

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责任编辑:庄晓霞

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