一周楼评：石家庄房价两年首次环比持平背后的逻辑

上一周，如果说对于石家庄房地产市场有着标志性的事件的话，老杨认为，非房价莫属了。毕竟7月份的房价环比持平，成为两年来首次不涨的月份，可谓是非常难得。

而在房价环比持平的背后，到底有哪些因素出现？未来市场又将如何发展呢？今天，老杨继续作客100.9《家有好房》直播间，聊一聊房价背后的逻辑。

1、上一周土地市场喜忧参半

新闻背景：

鹿泉土地市场不太顺利，在7月底迎来4宗地块成功出让，新地块的顺利挂牌，让土地市场沉寂了一段时间的鹿泉即将重出江湖，可随后新挂牌的5宗地块先后发布公告取消地块公开出让活动。

8月8日，鹿泉区自然资源和规划局发布一则停拍公告：原定于8月12日公开出让的2019-12、2019-13号地块因故停止出让。

8月12日，鹿泉区自然资源和规划局再发一则停拍公告：原定于8月30日公开出让的2019-15、2019-16、2019-17号地块因故停止挂牌出让活动。

有人忧愁有人欢喜

8月12日，藁城区顺利挂牌4宗地块 自然资源和规划局发布了一则国有土地使用权挂牌出让公告，涉及4宗地块。土地编号分别是[2018]043、[2019]015、[2019]036、[2019]078号，地块总面积约合116.37亩，其中3宗为住宅用地，将在2019年09月11日进行出让。

8月16日，正定县也顺利挂牌4宗地块，土地用途均为商服用地，占地面积约合145.81亩，将在9月下旬进行出让。

老杨观点：

从目前的挂牌和出让情况看，情况似乎不太乐观，一方面，挂牌土地和上半年相比，明显减少，另一方面，因故停牌或流拍数量随之增加。

而首先我们看鹿泉区两宗地块因故停牌事件，老杨认为，这与年初鹿泉的严查有一定关系，在还未顺利解决历史遗留问题的前提下，停拍或流拍未来或许还将存在。

同时，我们要看到，下半年对银行机构的融资检查，在预期上对土地市场会有一定影响的。这也会导致房企拿地热情不高，土地挂牌及出让不太顺利等问题的发生。

2、石家庄5大地块调整规划

新闻背景：

8月13日消息，从石家庄市自然资源和规划局获悉，石家庄5个地块控制性详细规划动态维护程序已通过专家评审，分别为：09分区10单元中央商务区商务金融北区、10分区02单元石家庄市特殊教育学校地块、13 分区10 单元、21 分区04 单元宋营城中村改造街坊、14分区01单元北庄村改造街坊、14分区04、05单元大西帐村改造街坊。

具体做了哪些调整，此次调规对于这5大地块未来的建设改造意味着什么？

老杨观点：

09分区10单元中央商务区商务金融北区

该项目维护街坊为中央商务区商务金融北区，位于新华路-北大街-宁安路-北荣街-和平路-解放大街围合区域，总面积55.48公顷（约合832.2亩），地块维护后减少了0.83公顷（约合12.45亩）商务用地、0.02公顷（约合0.3亩）中小学用地；增加了0.98公顷（约合14.7亩）二类居住用地。

10分区02单元石家庄市特殊教育学校地块

该维护地块位于和平路以南、长征街以东，总用地面积1.16公顷（约合17.4亩）。地块维护后增加了1.15公顷（约合17.25亩）二类居住用地。减少了1.15公顷（约合17.25亩）中小学用地。

13 分区10 单元、21 分区04 单元宋营城中村改造街坊

该维护地块位于闽江道以南、太行大街以西、漓江道以北、秦岭大街以东。地块维护后，增加了13.78公顷（约合206亩）二类居住用地，1.75公顷（约合26.25亩）中小学用地，1.6公顷（约合24亩）公园绿地，减少了21.15公顷（约合317.25亩）科研设计用地。

14分区01单元北庄村改造街坊

该维护范围为北庄村改造街坊，位于长江大道以北、燕山南大街以西，总用地面积61.80公顷（约合927亩）。地块维护后增加了2.23公顷（约合33.45亩）二类居住用地。减少了6.09公顷（约合91.35亩）一类工业用地。

14分区04、05单元大西帐村改造街坊

该维护街坊位于湘江道以南、兴安大街两侧，占地面积50.05公顷（约合750.75亩），地块维护后减少了0.71公顷（10.65亩）二类居住用地。

从6个地块的规划调整中，我们看到，不少地块增加了二类住宅用地的面积，比如，09分区10单元中央商务区商务金融北区、10分区02单元石家庄市特殊教育学校地块、13 分区10 单元、21 分区04 单元宋营城中村改造街坊、14分区01单元北庄村改造街坊等，这意味着地块的居住功能性加强，而与之相关的如中小学用地、公园绿地面积在部分地块上也有所增加。比如，13 分区10 单元、21 分区04 单元宋营城中村改造街，中小学用地和公园绿地面积均所有增加。

当然，也有减少的中小学用地，即：10分区02单元石家庄市特殊教育学校地块，将减少的面积调整为二类居住用地。这属于特殊的情况安排。

从6个规划调整的地块，我们看到，地块功能更加宜居、配套更加完善，人居品质提升，是很好的发展方向。

3、石家庄年底前完成8家重污染企业搬迁 石钢搬迁将提速

新闻背景：

8月12日消息，11月底前，石家庄将力争完成河北华荣制药等8家重点污染工业企业的搬迁任务，同时加快推进石钢搬迁进程。近日，石家庄制定《2019年工业企业清洁化整治夏季会战行动方案》，明确上述目标。

该《方案》指出，石家庄将利用夏季开展全市工业企业清洁化整治专项行动，积极推进产能压减和退城搬迁工作，加快实施钢铁、焦化、水泥等企业产能减压工作；积极推动工业企业全面达标，无组织排放得到有效管控。

《方案》中说，按照省联席办印发的《城市重点污染工业企业退城搬迁2019年工作落实方案》，石家庄需完成河北华荣制药、石家庄市兴康化工厂、石家庄市绿丰化工有限公司、石家庄柏奇化工有限公司等4家重点污染工业企业搬迁。

同时，根据《石家庄市打赢蓝天保卫战三年行动计划（2018-2020年）》有关工作要求，石家庄新增加了石家庄光华药业有限公司、河北新化股份有限公司、新乐市兴达化工厂、新乐市华强药业有限公司等4家搬迁任务。石家庄将力争11月底前完成搬迁任务。同时，加快推进石钢搬迁进程。

老杨观点：

如果说，上一次的行动计划，将企业搬迁等问题更加明确化，那么，此次明确企业搬迁的时间表及具体企业搬迁的时间表出炉，意味着重点污染企业搬迁再次得到了确认。这也是媒体首次对外公布具体重点污染企业的单个搬迁时间表。

不过，对于石钢搬迁的具体进程时间表，此次新闻中并未明确，只是强调了加快推进石钢搬迁进程，显示，不管是经济结构调整还是重点污染企业的搬迁，石钢的去产能和搬迁，都是所有企业中难度最大、影响最大以及最复杂的工作之一。

我们期待着石钢早日搬迁，长安区早日成为全新的品质人居的宜居城市。

4、7月石家庄新房价格环比持平

新闻背景：

8月15日，国家统计局公布《2019年7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》，对15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格变动进行对比，并公布2019年7月70个大中城市新建住宅价格指数。

数据显示，7月石家庄新建商品住宅价格环比持平，同比上涨16%，同上个月相比环比保持稳定，同比涨幅缩小。二手房住宅价格环比下降0.2%，同比上涨3.3%，同上个月相比环比涨幅、同比涨幅均缩小。

老杨观点：

7月份，应该是进入下半年的第一个月，不管是成交价格还是成交量，都备受关注，这也决定着下半年市场的基本走向。

从新房价格看，此次新建商品住宅价格环比持平，是从2017年7月以来的再次持平，而在过去的两年中，从国家统计局的数据看，石家庄新房价格一直处于环比上涨阶段，中间从未间断。这也使得石家庄成为全国为数不多的长期稳中有升的城市之一。

而在成交方面，据老杨获得的相关信息来看，7月份石家庄许多项目的成交量下滑，甚至不少项目呈现断崖式下跌状态。这一方面源于传统销售淡季的惯性使然；另一方面，还是因为市场观望情绪较重，刚需和刚改项目较少，占市场主流地位的刚需客群，项目选择余地较少，同时部分热点区域的热点项目价格上涨明显，对部分刚需客群的购房积极性产生了消极的影响。

进入8月份，尤其是下半月，我们发现，石家庄新项目亮相居多，包括不少的热点区域均有项目已经或即将亮相，比如正定新区的正定风华大境、高新区的正基九辰、桥西区的利航观棠、新华区的中冶德贤华府、以及栾城区的融创城和永威枫林上院项目等。以及有许多加推的项目。

同时，我们还看到，在二环至三环中间，有不少项目的洋房产品已经亮相，成为追求生活品质人群的重要选择产品，相信未来，这类产品将会为城市品质人居带来全新改变。