房企上半年业绩分化明显 271家房地产企业宣布破产

　　截至8月8日，54家A股上市房企发布了2019年半年度业绩数据，房企之间业绩分化明显。多数大型房企增长良好，布局一二线城市的房企盈利能力凸显。不少中小型房企受现金流及资金压力等因素影响，业绩下滑幅度较大。部分房企报告期拿地积极，经营活动产生的现金流量净额大幅下滑。值得注意的是，一些房企完成半年报业绩冲刺后，7月份销售额环比明显下滑。业内人士称，下半年以来，房地产融资环境收缩，而需求侧调控不放松，楼市出现过热的几率较小。

　　大型房企盈利良好

　　在上述54家房企中，11家公司披露了2019年半年报或半年度业绩快报，9家公司净利润同比增长。另有43家公司披露了业绩预告，21家公司预计上半年净利润同比增长。整体看，上市房企业绩明显分化。

　　加大一二线城市项目投资比例的不少公司毛利率有所提升。以阳光城为例，公司2019年上半年实现营业收入225.11亿元，同比增长48.03%;实现归属于上市公司股东的净利润14.49亿元，同比增长40.52%;归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润12.88亿元，同比增长24.9%。

　　报告期内，公司全口径销售金额合计900.73亿元，权益销售金额577.12亿元。房地产项目毛利率较去年年末增加1.28个百分点，达到26.93%。报告期内，公司以权益对价272.75亿元合计补充权益土地储备约424.59万平方米。截至报告期末，公司累计土地储备总计4396.35万平方米。其中，一二线城市预计未来可售货值占比85.93%，累计成本地价4322.2元/平方米。

　　多数大型房企盈利能力良好。保利地产上半年实现营业收入711.6亿元，同比增长19.52%;实现归属于上市公司股东的净利润103.53亿元，同比增长59.14%。报告期内，公司结转项目毛利率同比提高，投资收益增加，营业利润同比增长。报告期内，公司实现签约金额2526.24亿元，同比增长17.33%。

　　一些中小型房企业绩下滑幅度较大。上半年，ST新光实现营业收入10.66亿元，同比增长2.2%;实现归属于上市公司股东的净利润-1.24亿元，上年同期为1.52亿元。上半年，受控股股东资金占用及债务违约的影响，公司流动性紧张，无法按期偿还债务，形成债务逾期，由此计提的逾期利息、罚息增加，财务费用上升，导致当期亏损。

　　中小房企艰难求存

　　随着房地产市场进入“白银时代”，房企盈利空间再被压缩，据2019年上半年业绩预告数据显示，相比去年同期的增长态势，房企今年上半年盈利增速总体有所放缓。

　　“一方面，受限购政策影响，各地房企销售量下降，销售收入低于预期;另一方面，上半年调控政策持续从紧，土地成本、融资成本上升，高周转难度大、销售价格下降，导致企业利润空间被蚕食。”克而瑞数据研究中心负责人朱一鸣称，在政策不断冲击下，房产行业马太效应持续放大，集中度提升的同时，盈利能力也在加剧分化。

　　据不完全统计，2019年上半年预计盈利增长的15家房企中，百强房企占到11家，而盈利亏损的企业大部分为200强之外的小规模房企。人民法院公告网长达18页的破产企业名单中，有271家房地产企业宣布破产，其中也多为中小房企。

　　拿地致现金流下滑

　　部分拿地积极的房企，报告期内经营活动产生的现金流量净额大幅下滑。以陆家嘴为例，公司上半年实现营业收入81.89亿元，同比增长23.86%;实现归属于上市公司股东的净利润20.47亿元，同比11.34%。而经营活动产生的现金流量净额为-16.5亿元，上年同期为10亿元。公司29.45亿元拍得川沙地块，导致经营活动现金流出增加。

　　2019年前7个月，受多重因素影响，土地市场持续火热，房企拿地积极。中国指数研究院数据显示，前7个月，碧桂园(港股02007)、万科、融创拿地数量排名前三位。碧桂园在1-7月累计拿地1086亿元，占据榜首;万科拿地总额1030亿元，占据第二位;融创1-7月拿地总额达685亿元。TOP10企业1-7月拿地总额6605亿元，占TOP100企业的36.5%;1-7月，TOP10企业拿地门槛为407亿元。龙头房企获取土地资源优势不减。

　　业内人士称，今年以来，房企拿地火热，房企融资水平受到考验。龙头房企融资渠道较宽，融资成本较低，相比中小房企有较明显的优势。在此轮拿地潮中，小型房企拿地受资金压力影响较大，未来行业集中度有望进一步提升。

　　7月销售额环比下降

　　完成半年报业绩冲刺后，不少房企7月份销售额环比明显下滑。中原地产数据显示，截至8月8日，21家上市房企公布前7月销售业绩，销售额合计2.49万亿元，同比增长13.4%。值得注意的是，就7月份单月而言，21家上市房企销售额环比下降30%。

　　多家上市房企披露了前7月的销售业绩，多数房企销售额环比下滑。以龙湖集团(港股00960)为例，公司2019年1-7月累计实现合同销售金额1256.2亿元，合同销售面积合计766.6万平方米。7月份，实现合同销售金额200亿元，合同销售面积115.8万平方米。而6月合同销售金额为214.3亿元，合同销售面积125.6万平方米。

　　7月，万科A实现合同销售面积313.5万平方米，合同销售金额481.9亿元，相比6月销售额和销售面积下降幅度均较大。6月，万科实现合同销售面积489.3万平方米，合同销售金额663.9亿元。前7月，公司累计实现合同销售面积2463.6万平方米，合同销售金额3821.9亿元。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，房企7月份销售额环比下降，主要由于6月份冲刺半年报业绩所致。克而瑞研究中心指出，7月份房地产市场转冷，市场观望情绪愈加浓厚。随着前期积压市场需求陆续释放完毕，3月以来的楼市“小阳春”行情结束。8月份市场大概率将继续走弱。

　　对于楼市走向，58安居客房产研究院首席分析师张波认为，今年以来调控政策“张弛有度”，7月政策收紧释放的信号明显，8月楼市从稳是大概率事件。

　　负债率过高，房企下半年压力较大

　　7月31日，央行在座谈会上强调“要保持房地产金融政策连续性稳定性，加强对存在高杠杆经营的大型房企融资行为监管和风险提示”。仅两天后，央行再次提及“要按照‘因城施策’的基本原则，持续加强房地产市场资金管控。”央行三天内两次提名成为房地产业内金融预警的重要信号。

　　据梳理后发现，目前，银行信贷、信托、海外发债等多个房企融资的主要渠道面临全面收紧。比如信托方面，中国银保监会就针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，开展了约谈警示，要求控制业务增速，提高风险管控水平。

　　58安居客房产研究院分析师张波表示，总体来看，针对房企的融资收紧是“去库存化”向“去产能化”的转变，同时对于负债率过高的房企影响面非常大，甚至是部分大型房企也将面临重大调整。

　　“房企融资环境的收紧一方面是在‘房住不炒’的大背景下，对于房企侧强化严监管，另一方面是对于房地产行业的产能的结构性调控，引导资金合理流向。”不过，张波也指出，当下对房企融资的监管也并非“一刀切”，对于负债率过高且规模化过于“激进”房企的融资监管会重点加强。因此，下半年房企除了关注自身的业绩目标外，还应关注自身财务风险的可控性，尤其是净负债率过高、融资规模大且成本过高的房企，从规模化发展的路径转换到高质量的发展上来。

　　加强合作提高品质为长久之计

　　规模房企上市之后，拿“便宜”钱基本已成房地产行业的共识，各中小房企也希望通过上市来拓宽融资渠道。但上市也不是一本万利，业绩达不到要求，公司股票也会沦为仙股。由此看来，上市对一部分中小企业来说能“解渴”，却不“管饱”，上市只是为企业打开融资的更多可能性，业绩才是企业最大考验。

　　“中小房企想生存并发展得更好，就必须严格遵守生存法则。”市场相关人员表示，面对种种不足，想要活下去，中小型房企必须做出调整。

　　选择和大型房企合作，是当下多数中小型房企求存的“稻草”。朱一鸣称，中小企业区域竞争力优势可与规模房企管理优势形成良性互补，降低资金成本、提升管理能力的同时，还能扩大品牌影响力，从而实现攀附式生长。

　　“在债权融资受限的情况下，越来越多的房企不得不选择股权融资，通过项目子公司部分股权转让进行融资。”业内人士称，进行多元组合融资筹钱，也是房企经常采取的方法之一。

　　除此之外，在土地资源有限的情况下，中小房企还可打磨已开发的产品品质，提升在市场上的竞争力，凭借值得依赖的质量谋得市场的认可。同时，优化企业内部管理，促进稳健高效发展。

　　朱一鸣称，未来一段时间内融资政策持续收紧将是大概率事件，房企盈利空间或将不断萎缩。尽管如此，中小房企仍可找到一条属于自己的发展之路，新的技术、资源都是房企未来发展路途上的机遇。

　　(房掌柜整理自中国证券报、北京晚报、南京日报)