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三线城市房价趋稳 棚改退坡未致三四线楼市明显下行

杭州房地产网-房掌柜 2019-08-07 17:43:44来源:房掌柜 整理
[摘要]2019年上半年三四线城市销售尚属稳定,棚改的平滑效应和城市独立周期两种机制,共同推动三四线城市需求虽处于下行周期,但或将更可能表现为结构分化

  从2016年开始,全国三四线城市掀起棚改热潮,由于普遍实行货币化安置,导致房价攀升,在这波热潮中不少三线城市中心城区房价破万,如潍坊、襄阳、沧州等。

  从今年起,棚改逐渐退坡,市场担忧三四线城市因棚改而衰。不过,华创证券研究所的研究报告指出,2019年上半年三四线城市销售尚属稳定,棚改的平滑效应和城市独立周期两种机制,共同推动三四线城市需求虽处于下行周期,但或将更可能表现为结构分化、稳中有降。再考虑一二线需求的复苏, 全国总体需求料将表现稳定,预计2019年全年销量同比-1%左右。

  调控趋严 7月全国调控超40次

  今年以来,从3月份开启的“小阳春”行情,一直表现不错。4月19日,楼市调控迎来一个全新的节点,随着住建部点名6个在一季度房价波动较大的城市之后,楼市风向迅速转变。

  据媒体统计,今年的4月、5月、6月,我国的房地产相关调控分别为60多次、41次以及46次。在新房市场的表现体现在,5月全国70城市中上涨的城市占了67个,而到了6月这一数据变成了63个。

  进入7月之后,陆续有大连限涨令、苏州限购加码、洛阳重申限价、开封限售取消一日游等等超过40次的调控。放松的寥寥无几,收紧成为主旋律。

  有业内人士称,楼市的主旋律就一个“稳”字,稳房价、稳地价、稳预期,所有的调控手段,都是围绕这一主基调来走的,过冷、过热,都是不存在的。

  三线城市房价趋稳

  2016-2018年,襄阳这个典型的三线城市经历了房价的快速上升。以樊西新区某项目三期为例,2016年其新房价格约5600元/平米,2018年10月份其二手房跃升到1万-1.1万元/平米。

  支撑其上涨的主要原因便是从2016年兴起的棚改计划。2016年10月,襄阳市房管局发布了《襄阳市2016年市本级棚户区改造计划》,2016年,襄阳四个主城区共改造18869套房屋,其中襄城区5000套,樊城区6135套,高新区1620套,东津新区6114套,货币化安置共12424套。

  2017年,在轰轰烈烈的棚户区改造计划正在实施之时,襄阳市又扩大了改造规模。2017年6月14日,襄阳市政府印发了《襄阳市中心城区2018—2020年棚户区改造三年计划》,根据其总体目标,2018-2020年,襄阳中心城区计划实施城镇棚户区改造项目20个,改造房屋134645套、2285万平米,计划总投资985亿元。计划分三年实施:2018年改造59476套;2019年改造36610套;2020年改造38559套。

  大规模的棚户区改造和与之相关的另一个政策——货币化安置,一起推动了襄阳房价的“腾飞”。

  2017年初,襄阳市政府发布了《关于推进棚户区改造货币化安置的指导意见》,通过三种方式进行货币化安置:一,直接将补偿资金支付给被征收人,被征收人自行通过房地产市场购买、租赁住房或用于其他支出;二,被征收人通过政府搭建的交易平台选购住房,政府将补偿资金直接支付给售房的房地产开发企业(或个人)。各城区政府(管委会)积极为被征收人争取购房优惠,被征收人与开发企业(或个人)签订购房合同后,由政府直接向开发企业(或个人)支付购房款,购房款与征收补偿款差额部分由政府、开发企业(或个人)和被征收人等三方具体结算;三,由政府购买房源进行安置。各城区政府(管委会)要严格采购程序,依法依规推进购买工作,原则上房屋购买价格上限不得高于所在区域内周边同类商品住房的平均价格。

  不仅如此,对选择货币补偿,并在签约期限内签订协议的住宅房屋被征收人,还给予五项奖励,从500元到10000元不等。

  一时间,襄阳房价水涨船高,中心城区房屋单价从约7000元普遍涨到1万元以上。

  棚改退坡楼市未明显下行

  不过,2018年下半年起,政策方面有意放缓棚改计划。

  2018年7月12日,住建部明确表示,对于商品住房库存不足,房价上涨压力较大的地方,应有针对性地及时调整棚改安置政策。商品住房库存量较大的地方,可以继续推进棚改货币化安置。

  2018年10月8日,国务院常务会议强调,要因地制宜调整完善棚改货币化安置政策。商品房库存不足,房价上涨压力大的市县,要尽快取消货币化安置优惠政策。会议还要求,各地要严格评估财政承受能力,科学确定2019年度棚改任务,严禁借棚改之名盲目举债。

  2019年4月,财政部发布城镇保障性安居工程专项资金预算,根据最新的财政部核定开工计划,将 2019年棚改套数下调至285万套,较之前2019年预先估算计划460万套下降38%,较财政部2018年计划588万套下降51%,较2018年实际开工626万套下降54%,全国计划棚改总套数大幅下降,意味着政府对于棚改的支持力度出现明显下降。

  从2018年下半年开始,襄阳房价涨幅收缩,楼市逐渐稳定,事实上,襄阳楼市只是三线城市的一个缩影,咸阳、南充、乐山等多数三线城市都在过去三年的时间里经历了房价跳涨,但目前也归于平静。

  2019年初,市场普遍对三四线城市房地产市场发展持悲观态度,然而半年过去,三四线城市销售基本稳定,华创证券研究报告指出,“棚改的平滑效应和城市独立周期两种机制,共同推动了三四线需求虽处于下行周期,但或将更可能表现为结构分化、稳中有降,再考虑一二线需求的复苏,全国总体需求料将表现稳定,预计 2019 年全年销量同比-1%左右”。

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责任编辑:刘锦玲

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