河西商业十年突围：如何杀出一条血路？

河西新城---南京楼市的“宇宙中心”，也是公认的新兴富人区，居住在此的人消费水平普遍较高。但值得关注的是，虽然拥有众多高收入、高消费人群，但区域商业发展一直备受诟病。

（河西新城CBD实景图）

一、河西商业1.0时代：商业体多已衰败，仅有万达广场一枝独秀

我们所熟知的河西新城，始于2002年开始建设，经过短短17年的建设，河西新城已成为南京的城市新中心。除了传统的居住区的不断增多，整个河西新城的商业也在逐渐发展。

从河西北的万达广场、到河西中的乐基广场、再到奥体的嘉业国际城、中央商场、金源广场等，这些占据河西新城较好地段的商业体，曾经人气火热。但现在因种种原因，多数早已衰败、人气惨淡。

时间追溯到2011年9月28日，当时河西新城第一个生活方式购物中心---嘉业国际城购物中心盛大开业。项目定位以“引领时尚、品质生活”为主，当时引进了华东地区单店面积最大的周大福、苏果SO GOOD精品超市等，红极一时。

当时该商业体最大优势是不用交租金，只需交1000-2000元物业费，所以吸引不少商家入驻，人气也曾不错。但随着时间发展，嘉业国际城在经营过程中却偏离自我生活方式购物中心的定位，而是主要以餐饮为主，但这些店铺没有特色，难以长久吸引消费者。

而该商业体开业不满5年，内部多家商家撤铺，当时仅余3成店铺在业，但商场招商部并没有重新引进新商家，而是将门店空置，长期以往，对整个商业体的客流及人气影响很大。

加上同期整个河西新城不断发展，多个商业体陆续开业，如2013年初开业的环宇融侨广场（现环宇美食广场）、2013年6月28日开业的河西中央商场、以及2014年开业的华灯坊时尚步行街等，这些商场对嘉业国际城来说是很大的冲击，其人气惨淡也就不足为奇。

以河西中央商场来看，其定位为奥体地区第一家大型一站式购物中心，其在规模和档次上均比新街口店有所提升，更是引进不少新品牌，当时吸引不少周边高消费人群的关注。

随后的发展过程中，中央商场却面临周边人气不足，加上一些品牌门店的撤店，人气也越发不足，现在中央商场内部多以服装和教育机构为主，餐饮门店临近中午也门可罗雀。

当然，出现衰败的早期商业体并不仅此几家，如河西中部的乐基广场因招商不善，造成多家店铺关门；而奥体南门的环宇美食广场因定位单一，多以餐饮为主，对消费者吸引力有限......

但与上面商业体不同的是，河西早期的商业体中建邺万达广场却是“一枝独秀”，人气不减，也是目前河西新城发展较好的商业体之一。伴随当时河西新城的开发，作为国内商业地产教父的万达集团，于2007年11月拿下河西三幅地块，也就是现在的建邺万达广场。

而时间到了2009年，建邺万达广场于当年12月18日正式开业，打造成27万平方米的一站式购物中心。定位非常精准，业态也比较丰富，加上万达强大的招商运营能力，建邺万达广场也更符合区域消费者的喜好。

具体来看，以上多家商场作为河西早期商业代表性商业体，几乎都是单一的以购物和美食为主，对目标客群的吸引有限。而建邺万达广场相比之下，定位精准、业态丰富，除了常见的购物美食之外，还有更多的儿童游乐园、母婴室等人性化和体验化消费，加上位置不错，自然辐射到鼓楼、南湖、河西北部地区居民。

二、河西商业2.0时代：注重消费体验感，金鹰、华采风头正劲

近两年，随着人们消费水平的不断提升，对商业体的要求不再满足于简单的购物与美食，更加注重消费体验感。在此背景下，河西的商业也正在不断变换，河西金鹰世界和华采天地这两家商业体可谓是风头正劲。

2017年11月18日，当时号称亚洲最大的商业综合体---河西金鹰世界正式开业，该商业体投资达百亿，建成后比3个新街口金鹰都要大。也是为未来20年生活方式打造的世界级旗舰商业综合体。

从金鹰世界的楼层分布图能看出，整个商场的定位和招商能力比较强，不同楼层不同定位，这种更加精准的定位能带来有目的性的购物与体验。

就地段而言，金鹰世界周边就是成熟的河西中部居住区，多个豪宅项目围绕，也提供了大量的高消费群体，加上距离河西万达不远，两家商业体产品业态不同，更好的进行互补，使得两家商场人气都比较好。

而位于元通商圈的华采天地，今年5月18日盛大开业，这个由南京商业MALL姐吴正梅操刀的商业体，一直备受关注。虽然该商业体致力打造河西购物中心新地标，但在开业当天却有不少消费者评价外立面略显土味，满满的县城商场既视感。

华采天地位于河西大街与江东中路主干道交汇处，紧邻地铁2号线、10号线元通站，无论是自驾还是地铁都比较方便。但掌柜君之前实地乘坐地铁去过一次，但在元通站想要找到华采天地入口有些困难，并没有明显的指示牌，需要咨询工作人员。

不仅如此，目前通往商场的6号口还没开，只能再往上跑一层，而从地面想要步行至华采天地，需要穿过江东中路，但来往的车辆和红绿灯往往阻隔了消费者和商业体的空间距离。

但华采天地的定位主要是以时尚白领和年轻家庭为目前消费群体，这与周边的小区人群及商务办公人群不谋而合。商业体内部主要以白色为主，在暖黄色和亮白色灯光下，给消费者的感觉较为温馨和舒适。

同时结合健康生活、亲子同乐与美学体验为三大核心元素，并引进了多家首进南京甚至江苏的品牌，以及独家和特色品牌200多家。如江苏首家星巴克HPP高端甄选店、江苏首家新派日式料理KOKUU有曰等品牌门店，完全让很多消费者能有不一样的体验。

综合来看，这两家商业体在传统商业的美食与购物基础上，进行了更加精准的定位，避免同质化，又有强大的招商运营能力，多个江苏或南京首家品牌门店，真正的给消费者更好的购物与生活体验。

但我们不得不考虑一些问题，这两家商场最长开业不足2年，最短开业仅2个多月，以目前的情况来看，人气都比较不错。放眼未来，这两家商业体在周边新兴商业体的冲击下，如何保持人气旺盛，是值得探究的。

三、河西“另类”商业聚集地，油坊桥更接地气、更有市井生活气息

作为偏安一隅的油坊桥，其与高大上的河西南仅一街之隔，很多人会误认为其是雨花台区，但它确是不折不扣的建邺区。

但与我们日常所见识到的高大上、道路宽广的河西新城不同，这里道路较为拥挤，聚集着大量的年轻工作人群及安置居民，有着更接地气、更有市井生活气息的商业氛围。

之前，据南京商业荟报道，整个河西有94平方公里的面积、近56万人口。而油坊桥以不到河西面积的2%，却独拥整个河西80%超40万的人群。也就是说，整个河西中加河西南总人口不到16万，仅是油坊桥的2.5分之一。

甚至有一种说法，河西的中心是油坊桥.......没错，在某种程度上来说，河西的人气中心和商业中心就是油坊桥。这里有着近40万的人口，其中多数是在河西新城CBD工作的年轻人，这些人面对河西高昂的房价只能望房兴叹，而河西的商业体对于他们来说，消费过高，并不接地气，也没有属于“家”的那份安全感与自由。

真正能让他们感到心安的是下班回到自己租住的油坊桥，与三五朋友一起在这里逛逛夜市、天迈广场、游坊城，这里有星巴克、肯德基、汉堡王、回味、苏客等门店，还有莲花北苑菜市场，可以在周末来买买菜，自己改善下伙食。

当然，油坊桥所聚集的不仅是在河西CBD工作的人群，还有在南站、软件谷、甚至市区上班的人。因为这里是地铁2号线、S3号线的交汇处，无论是去河西、南站还是市区都比较方便，自然也就成为很多年轻人的租住地。

在某种程度上可以说，几乎每个宁漂刚来南京，都有一段属于油坊桥的记忆。这里与河西相比可能有些low，但正是这里，聚集了河西大量的人口及人气，也就可以理解为何每晚8点之后，河西的道路就空空如也......

四、河西商业3.0时代：如何兼顾工薪与精英阶层的不同消费层次

从河西商业体的发展来看，可以说一直不是很理想，不仅难以与德基广场、新百这种超高人气的商业体相比，与虹悦城、景枫KINGMO、雨花客厅等新兴商业体相比人气都略逊一筹。

虽然说人气不行是河西商业发展不行的原因之一，但这并不是决定性的因素。掌柜君个人觉得河西商业发展不够旺盛的原因还有以下几点：

1、河西新城CBD面积较大，纵贯南北的江东中路和东西横向的兴隆大街、梦都大街、奥体大街、河西大街等交通分割线，把区域分的较为分散，这种交通阻隔性难以利于商圈的形成与发展；

2、区域规划超前，道路规划宽广等，虽然开车相对便捷，但也隔离了商场与人之间的距离，且河西地下空间不连通，多个商场都不在地铁站附近，会拉开消费者与商场的空间距离；

3、河西城市发展，区域租金不断上涨，门店运营成本越来越高，但由于人气不集中，使得店铺生意惨淡，很难有人愿意亏本开店；

4、商业体招商部门急功近利，几乎都是引进几家主力品牌，其他店铺比较一般，没有特色，对消费者吸引力有限，且缺乏培商养商的意识，难以持续性招商和发展；

5、传统商业中心的巨大吸引力、网络电商的强大冲击力，造成河西这种新商圈需要下大力去吸引和培育消费力。

其实换个角度来看待河西商业发展，众多品牌、有实力房企纷纷进驻河西，甚至大力发展商业，这在一定程度上说明河西的商业发展前景还是值得期待的。但商业发展需要逐步培养，就如同新街口、百家湖不也是经过多年培育，才有现在的商业繁华。

对于很多人来说，非常想知道未来河西商业3.0时代会是什么样？就掌柜君来看，河西作为拥有河西中、河西南的精英阶层，及南湖和油坊桥的工薪市民阶层，未来需要满足精英阶层的高端需求，也需要满足普通老百姓的需求。所以接下来对于很多新兴商业体操盘者来说，如何兼顾这两种群体的不同消费层次是需要认真考虑的。

毕竟，对于河西56万居民来说，除了高大上的商业体，居民每天要面对的是茶米油盐姜醋茶的日常生活，这才是真正的人烟气息。

最后，你觉得河西商业发展不旺的原因是什么？欢迎留言讨论。