上海各地王入市命运迥异！泰禾、中海项目网签仅个位数

　　2016年上海土地市场风起云涌，静安、祝桥、周浦、泗泾、顾村等各区域被刷新土地价格，上海陷入了“地王”怪圈。总价地王、区域楼板价地王、溢价率地王……这一年上海诞生了近20多块“地王”，现在经过3年的开发建设，绝大多是项目已经开盘入市，销售战绩是否像开发商当年拿地时期那样辉煌?

　　多数地王项目已开售 销售行情两极分化

　　2016年上海地王项目，经过2年的开发建设，终于在2018年下半年接二连三的开始入市，然而销售情况却大相径庭。

　　首先入市的是中海小昆山地王项目中海九峯里，2018年8月29日，该项目将全部房源一次性推出，其中，386套95㎡花园洋房总价369万起，120套135㎡别墅总价666万起。部分洋房带装修，其余都是毛坯。不过据网上房地产数据显示，截止到2019年7月19日，中海九峯里签约项目仅8套，成交结果令人咋舌!

△中海九峯里

　　说起中海小昆山地王，让人不禁叹息。毕竟该地王的诞生实在是有点“生不逢时”，在上海土拍高峰期时，中海重金斩获小昆山3幅地块，楼板价均超过3万/平，之后便遭遇了上海拍地规则大变动和史上最严的新房限价管控。中海之后再无地王出现。

　　其实，松江最为热门的置业板块当属泗泾和九亭这样更靠近市区的区域，该区域房价也只有4.3万左右。此外业内外对于松江小昆山板块更是知之甚少，“地段”不可同日耳语的中海九峯里洋房和别墅均价分别为4.3、5.4万 /平。而其旁边不到1公里的竞品项目路劲佘山院子2期高层均价才33000元/平。

　　无独有偶，宝山顾村溢价率地王项目信达泰禾上城院子，在拿地后，摒住整整3年时间，终于在2019年7月8日开盘，推出304套建面约为101平3房和132平4房，均价5.25万/平，毛坯交付。不过由于认筹人数太少，甚至都没有进行摇号开盘，截止到2019年7月19日，网签数据仅3套。

△信达泰禾上城院子

　　要说项目卖得好不好，定价很讲究。宝山顾村板块二手房均价也才3.9万/平，项目周边的中铁建青秀城和金地天地云墅的别墅分别售价为3.9、4.9万/平。而如今信达泰禾上城院子首开毛坯单价5.25万/平，似乎已经达到区域房价天花板。

　　同样是宝山的地王项目央玺，也没能逃过限价的制约，楼板价约5.3万/平，业内预计售价8万/平，最终拿到的预售证均价也只有6.2万/平，不过，即使开发商认为是勒紧裤腰带售卖了，依旧是没人买账。2019年6月27日，央玺开盘共推出85平和95平户型共计344套房源，最终只有90组有效认筹，认筹率不到3成，截止到2019年7月19日，项目签约项目也仅63套。

　　此外，还有保利象屿公园悦府、中粮首创禧瑞祥云、合景天悦、公元2040、中骏天珑、首创禧瑞里等项目签约率不足50%，当然也不排除有些项目是新近开盘，网签数据滞后。(网签数据截止到2019.7.16，签约率=网签套数/推盘套数)

　　同是地王，不同命!

　　当然也不是所有的地王项目都面临惨淡结局，其中嘉定地王项目西郊金茂府和融信江湾地王项目世纪江湾就创造了“日光”记录。

　　嘉定新城板块的西郊金茂府在2019年进行了两次开盘，基本都做到“日光”。据了解该项目曾是2016年的嘉定“地王”，当时楼板价达到了37600元/㎡，预计保本价55000元/㎡。然而，该项目今年2月16日的首开价格仅43900元/㎡。

　　该项目于2月16日首开，均价约43962元/㎡，推出227套，认筹组数达366组，认筹比高达161%，最终在开盘当日2小时即宣布售罄!

　　6月22日，西郊金茂府二期开盘，均价46412元/平，接近一期售价，开盘房源数632套，有效认筹组数576组，认筹率达91%，开盘当日几乎全部售罄，仅剩少量1层房源在售。据网上房地产数据显示，截止到2019年7月24日，项目总套数859套，可售套数203套，已签约276套。

　　亮眼的去化成绩背后，除了亲人的房价，当然是“硬核”的产品品质。

　　西郊金茂府位于嘉定新城主城区板块，距11号线嘉定新城站约700M，交通出行便捷，各项配套设施完善。产品本身科技赋能、名品精装、超级户型、园林等皆成为购房者选择的原因。

　　△世纪江湾开盘销控表

　　同样，开盘人气爆满的地王项目还有世纪江湾，开盘2个半小时，所有房源即售罄。

　　2018年10月15日，位于杨浦新江湾城的世纪江湾正式开盘。项目均价推出264套房源认筹组数335组。据网上房地产数据显示，截止到2019年7月24日，项目共签约263套，签约比近100%。

　　实际上，世纪江湾的开盘热销与其小户型、低总价的关系密不可分。

　　据了解，新江湾置业门槛从2016年的6万涨到2018年的9万，二手房价格更是在1500万起，而世纪江湾项目主推约68-95平方米洋房产品，其中罕见的68平方米2房2厅1卫，总价584万起，在动辄千万的新江湾城，可以说是相当稀缺。

　　同时，世纪江湾也是名副其实的地铁房，距离10号线国帆路仅300米。此外，世纪江湾项目很大的利好是其拥有丰富的教育资源。包括复旦大学(江湾校区)、财经大学、同济大学第一附属中学、复旦附小二附中(规划中)、中福会幼儿园等优质学校在周围。

　　部分项目入市时间仍未可期

　　相比这些咬牙卖、难卖的地王项目来说，还有些地王根本没了当年拿地的勇气，开发周期长、甚至有些连项目名还没确定，入市时间更是遥遥无期。

　　5幅还未入市的地王中，最有可能先入市的是中骏天璟和东原碧桂园两个项目。

　　中骏天璟项目是2016年9月7日，中骏以21.06亿元竞得青浦区徐泾镇蟠中路南侧25-01商住地块，地块成交楼板价41921元/平方米，溢价率243.97%。该项目已于2017年1月23日在网上正式公示，在4月1日在针对地块内商业部分和PT站位置进行了调整后进行了第二次公示，在4月18日正式获得建设用地规划许可证，目前建设基本完成，不过项目至今还未拿到预售证。

　　据了解，中骏天璟位于蟠中路潘文路，住宅部分由4栋8-9层电梯洋房和1栋15层公寓组成。项目距离国家会展中心、2号线徐泾东站、17号线诸光路站距离都在1km之内，地理位置优越。预计开盘将推出94平三房，117平四房，231平复式。

　　△东原碧桂园

　　另一幅碧桂园朱家角项目东原碧桂园也已经基本建成，入市指日可待。

　　2016年8月3日，碧桂园+东原以14.12亿摘得青浦朱家角镇淀惠路北侧35-04地块，楼板价为30107元/平，溢价率100.71%，未来售价或破6万/平，成为了当年的朱家角地王。

　　东原碧桂园位于青浦区青浦区朱家角镇淀惠路，距离17号线淀山湖大道站600米，交通位置十分不错。

　　项目预计2019年9月中旬-10月初开盘，首推392套房源，户型为3房，建面约90-100平方米。

　　然而还有格力泗泾地王、奉贤发展南桥地王、融信闸北地王这3个项目还没有一点入市迹象。