今年以来,房地产企业整体放慢了对长租房公寓布局,近期更有多家房地产企业拟剥离长租公寓业务。此外,房企租赁专项债今年以来明显降温。在经历了长租房企业资金链断裂、“爆雷”、租房融资用于开发项目等乱象后,长租房融资市场进入理性期,降温态势明显。同时,政府对租赁市场的支持力度有增无减,从个税减免、加速租赁土地出让力度、加大人才租赁市场供应等多个层面进行支持,针对低收入人群的廉租房产品热度上升。
盈利困局
某研究中心2018年发布的中国租赁住房市场研报,以国内主要的一二线城市数据为例,重点城市住宅租金回报率中位数仅为2.04%,回报周期中位数近50年,其中北上广深四城租金回报率普遍低于2%,深圳回报周期长达60年之久。
正因如此,各个长租公寓的运营商都在绞尽脑汁提高出租时长、降低空置率、加快换手率。
其中,YOU+国际青年社区制定了严格的看房规定,工作人员提表示,“租客看房必须提前一天预约,在看房后需7天内签约入住。”
魔方公寓针对应届毕业生推出了免租金活动。一般的租客则有押一付一、押一付三两种选择。管家表示,“前者针对短租,房租更高,30平方米左右的单间4500元一个月。后者针对长租,如果签约一年,每月房租可以降到3900元,但是必须按季度交租。长租也可以选择押一付一,不过房租是每月4000元。”
朗诗寓也有类似的运营模式。管家表示,“租客可以选择月租,也可以长租,两者均是押一付一。但短租的话租金没有优惠,要是能长租一年,月租可以打9折。如果能够一次性付一年租金,则可以在9折的基础上再享受9.5折。”最终下来,后者的优惠力度变得很具吸引力,每月可以便宜400元。
相比之下,龙湖冠寓不仅有上述方式,还会按不同租期调整租金,以确保利润最大化。管家以租客在6月份入住某一间大单间为例进行说明,“1~2个月租期的月租为3045元,3~4个月租期月租为2907元,但是5个月租期的价格会上涨到3198元。”
管家解释,“因为从现在开始算,5个月后到期是11月份,那时候是淡季,租金会便宜,所以现在的价格就会调高。”但如果把租期延长到12个月,月租就会降为2630元。“反正都是长租比较划算。”管家表示。
虽然运营商为了生存“花样百出”,但是经营不善的一方终会提前退场。
5月13日,朗诗绿色集团有限公司(0106.HK,以下简称“诗朗绿色集团”)公告称,将处于亏损阶段的长租公寓业务以及包括提供物业管理、建筑设计、园林绿化景观等的非地产业务剥离。朗诗绿色集团坦承,旗下朗诗寓仍处于培育期,预计未来两年将持续亏损,日后将产生持续资本开支。朗诗寓相关负责人表示,“整个剥离进程还在推进当中,暂不方便对外公开更多信息。”
无独有偶,有报道称远洋集团控股有限公司(3377.HK,以下简称“远洋”)拟在年内剥离长租公寓业务。对此,远洋方面表示,“目前暂无具体信息可以透露。”据了解,2016年远洋开始涉足长租公寓领域,2017年正式推出长租公寓品牌“邦舍”。截至目前,远洋邦舍经营项目12个,管理房间8000间。
某研究院智库中心研究总监指出,“剥离有狭义和广义之分。前者是作为一个独立的业务部门,集团不给太多的支持。后者更体现为项目转让等。但目前长租公寓市场其实还是有空间的,所以类似剥离估计也还是体现为支持力度减弱的层面。”
朗诗、远洋相继行动
上市房企剥离长租公寓第一枪由朗诗打响。
5月14日,朗诗绿色集团(0106.HK)公告称将处于亏损阶段的长租公寓业务以及包括提供物业管理、建筑设计、园林绿化景观等非地产业务剥离至控股集团。
朗诗表示,此次剥离将有助于提高公司盈利能力,使其成为业务清晰的专业化绿色地产公司,提升股东价值。
早在2017年,朗诗绿色地产董事长田明接受媒体采访时表示:朗诗长租公寓2017年底可以达到1.5万间,2018年计划不低于5万间。那时他预测,随着越来越多开发商介入长租公寓,今天火热的长租公寓,明天激烈,后天赚钱。
田明扩张目标基本达成,但资本市场等不到赚钱的后天。朗诗长租公寓业务在2017-2018两年里合计为上市公司带来2.34亿元亏损,随着规模扩大,损失在未来只会更多。截至6月14日,朗诗报0.94港元/股,市值仅44.39亿元。2018年朗诗业绩不错,销售额和净利润均有大幅增长,但作为一个规模百亿中小型房企,长租业务的亏损或是“不能承受之轻”。
远洋集团拟剥离长租公寓业务也是迫于业绩压力。
远洋集团从2016年开始涉足长租公寓领域并宣布多元化。2017年,远洋集团在一二线城市管理5000间房源。到2018年底房源数减至3452间。2018年报显示,远洋集团营业额为414亿元,同比下滑10%;净利润46.6亿元,同比下滑25.5%;核心利润26.19亿元,同比下降35%;毛利率、净利率均有下滑,净借贷比率却上升11%至73%。
业绩会上,远洋集团董事局主席李明面对投资者追问的长租话题,回复称需关注主业。
两家房企的动作也许只是开始,看上去很美的长租公寓或许会被越来越多房企打入冷宫。
融资难度加大
经历一系列长租房企业资金断裂等问题,叠加房企普遍面临融资可能进一步收紧的背景下,房企融资布局长租房项目降温。据诸葛找房数据统计,房企租赁专项债今年以来明显降温,长租房融资整体进入理性期。
2017年-2018年,长租房项目甫一兴起,不少企业通过长租房项目融资,间接解决了开发项目资金短缺等问题。克而瑞研究报告显示,2019年5月17日,银保监会网站发文,明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。在此背景下,信托贷款余额经历三月份短暂反弹后于5月再次回落。6月13日,银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛上指出,进一步扩大金融开放,但要防止房地产投资行为。这预示未来房地产调控仍将不放松,融资可能进一步收紧。
值得注意的是,针对租赁市场的支持力度有增无减。2019年5月,财政部、住建部接连出台政策,加大对租赁市场的支持力度。财政部发文,公租房免征城镇土地使用税,两年内免征房产税。住建部则发文,明确人口流入量多的大中城市要切实增加公租房供给。
此外,近期租赁市场获政策支持力度进一步加大,多地区明确提出加大租赁类住宅用地供应。据中原地产监测,北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等十余个城市租赁土地供应加速。北京、上海等热点城市出让租赁土地面积超过500万平方米。其中,北京预计2021年以前供应1000公顷集体土地建设集体租赁住房。成都则预计2021年全市租赁住房保有量达151万套。
杨雅靖强调,供给端的发力,有利于企业降低运营成本。整体看,长租公寓领域需求可观。但前期投入巨大,且回报周期长的客观因素决定了企业进入门槛。长租公寓需要企业精耕细作,考验企业运营能力。
廉租产品受关注
与针对年轻白领市场的长租房公寓不同,廉租房市场近期逐步兴起。
2018年5月,杭州颁布了《蓝领公寓(临时租赁住房)租赁管理办法》,对蓝领公寓进行多方面规范;当年6月,北京发布《关于发展租赁型职工集体宿舍的意见(试行)》,定出了消防安全细则。此后,蓝领公寓市场逐渐活跃。
据调查发现,时隔一年,不少企业涉足蓝领公寓的产品已经落地。以魔方生活服务集团旗下品牌9号楼公寓为例,产品主要针对企业员工等基层人员,目前在北京、上海、广州等8个城市运营。根据企业需求,可以定制多人一间的住宿条件。
以北京酒仙桥地区的9号楼公寓为例,四人间的床位费在1000元\/床左右。该蓝领公寓以北京电机总厂的旧办公楼和综合楼为基础进行改造。承租职工宿舍,只要求员工承担水电费,剩下的费用由公司承担。
魔方生活服务集团副总裁、企业公寓CEO李亮表示,城市快速发展离不开服务行业人员的支持。对于企业解决员工住宿问题,主要有两个传统途径,一种是自建员工宿舍;另一种是民宅改建宿舍。自建员工宿舍成本较高,民宅改建宿舍则存在消防、卫生等诸多隐患。开展蓝领公寓业务,统一实行酒店式管理,既可以帮助企业降低用工成本,合理调配社会租住资源,也可以提升居住质量。由于居住人数较多,蓝领公寓从项目立项到筹建,再到后期运营管理,比普通长租公寓要求更高。
杨雅靖表示,目前廉租产品是租赁市场的一大缺口。针对房企而言,应多开发廉租低配版长租公寓,以满足更多中低收入群体的租赁需求,当然也需要更多政策支持。比如。设定税收减免等优惠政策,鼓励机构和个人将房子出租给中低收入者,完善房屋租赁立法,约定业主在租期内不能随意提高租金等。北京市此前表态,加速出让集体建设用地,建设租赁型集体宿舍。
(房掌柜整理自风云地产界、中国经营报、中国证券报 )
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