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房企融资监管或再次趋紧 10城楼市被住建部预警亮黄牌

杭州房地产网-房掌柜 2019-05-28 14:46:02来源:房掌柜 整理
[摘要]房地产调控政策分化是大势所趋,“一城一策”体现了政策的灵活性

  近期,住建部对新建商品房和二手住宅指数累计涨幅较大的南宁、佛山、苏州和大连4个城市进行了点名预警,加上此前的6个城市,至此,预警城市达到十城。随后,这些被外界视为“黄牌”警告的城市纷纷出台限售、房利率上调等政策,给楼市降温。

  全国楼市迎来小阳春

  今年以来,全国楼市迎来“小阳春”。不过,在调控政策总体不放松的情况下,随着一城一策政策逐步落地,未来市场还将回归理性。5月23日,中国社科院发布的《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告No.16(2019)》(以下简称“蓝皮书”)给出了全年楼市预测。蓝皮书指出,今年全国商品住房销售增速可能会延续放缓趋势,房价涨幅整体回落,土地交易市场将回归理性,房地产投资增速将进一步回调。

  中国社科院城环所不动产室主任王业强介绍,2018年商品住宅平均销售价格增长12.2%,明显高于预期。2019年预测住宅销售平均价格约9206元/平方米,预期价格增长7.6%,这是全国平均水平。可以推测,部分重点城市价格将大幅超过这一水平。应对部分重点城市加强多层面的预测、监测和预警,将防止价格刺激市场引发大幅波动作为调控的重点目标。

  蓝皮书强调,去年施工面积持续增长的同时,竣工增长放缓,部分城市现房库存偏低,2019年预测销售面积明显大于竣工面积,可售面积将进一步减少,可能对房价上升产生更大压力。应在相应城市增加和加快住宅供给。

  与此同时,2018年各地出台450余项调控政策,因城施策使住宅市场建设、投资和销售指标的趋势和结构发生明显变化,其中有很多新的态势需要进一步调研和跟踪研究。因城施策是房地产长效机制的重要环节,因城施策和分类调控的成功实践将有力推进长效机制的形成。

  总体来看,王业强介绍,2019年在稳健货币政策框架下,央行将有可能从流量、流向以及期限等多个维度对经济进行有效“滴灌”,进一步提升组合型政策工具对于市场的传导效率,防止“大水漫灌”。但货币政策进一步放松的空间逐渐缩小,对楼市的刺激作用有限,加之“房住不炒、因城施策”的调控思路并未发生改变,预期2019年房地产市场平稳调整态势不会发生实质性的转变。

  不过,“在行业内外部需求因素的影响下可能适度放松”。王业强表示,房地产调控政策分化是大势所趋,“一城一策”体现了政策的灵活性,更加注重各地政府在房地产调控中的主体责任和自主权的扩大。预计各地将充分发挥城市政府的主体责任,自下而上,实行局部试探性微调。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,蓝皮书对于后续市场判断和评价有积极的参考价值。中国社科院房地产蓝皮书相对系统,尤其是在房价预测方面颇受市场关注。从其观点来看,基本上体现了房地产市场2019年的发展将是放缓和回归理性的态势。

  严跃进认为,蓝皮书指出2019年住宅销售平均价格将会增长7.6%。单纯从这个数据看,此类幅度小于2018年的水平,但会高于2019年GDP的增幅,所以属于略有降温,但绝对不是萧条的状态。实际上今年一季度的时候就有部分城市房价反弹,这其实也说明把控房价、稳定房价也依然是需要进行的。

  10城楼市被住建部预警亮“黄牌”

  江苏苏州最近几个月因为楼市升温过快而受到关注,部分紧俏楼盘基本上只有全款能买,“排队选房”、“倒卖房号”等现象一度死灰复燃。上海易居地产研究院《百城住宅库存报告》显示,苏州楼市3月份成交面积75万平方米,环比增加103%,同比增达加47%。

  而作为粤港澳大湾区的重要成员,广东佛山在此轮房地产回暖中扮演着先锋角色,房企抢地现象不断,新房价格上涨明显,多家房企抢一地、叫价果断、竞拍进入自持阶段成为今年以来佛山土地市场的常见现象。

  国家统计局公布的4月份70城房价数据显示,新房价格环比上涨的城市数量升至67个,仅2个弱三线城市下调。一、二线城市回暖明显,一线城市新房、二手房价格的同比环比涨幅均略有扩大,4月的楼市延续了年初的“小阳春”。

  对于“热起来”的城市,中央并未坐视不理。在少数城市的房地产“小阳春”还未真正“焐热”之时,住建部在4月19日对6个城市进行预警提示的基础上,又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。中原地产首席分析师张大伟分析认为,被预警城市都属于房价明显上涨城市。

  国务院发展研究中心研究员刘为民表示,亮“黄牌”是一种预警,但预警其实只是一种短期的措施,或者说表面的现象,希望预警之后出现一些预调,比如说对供求关系的调整,我们要从供应体系根本的因素入手。

  多地出台楼市调控新政

  目前,部分被住建部点名预警的城市纷纷出台限售、房贷利率上调等政策。5月11日,苏州发布《关于进一步促进全市房地产市场持续健康发展的补充意见》 ,其中工业园区全域、高新区部分重点区域的新建商品住房实施“限售”,规定新房须取得房产证3年后方可转让;园区全域二手房须取得房产证5年后方可转让。

  5月17日,苏州市吴江区自然资源和规划局发布《关于吴地网(2019)7号公告地块挂牌出让的补充公告》 ,公告指出,该宗地块的市场指导总价、网上竞价中止价格及一次性报价全部降低,下调出让土地最高限价降幅达18.7%。

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责任编辑:刘锦玲

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