房企多地高溢价“抢”地 热点城市土地市场明显升温

　　五一小长假刚过，土地市场便热闹起来，仅5月8日单日，多家房企在各地的拿地总金额便已接近300亿元。

　　自3月份以来，热点城市的土地市场明显升温，尤其是热点一二线和强三线城市土地竞拍市场普遍回暖。五一小长假刚过，不少城市的土地市便开始热闹起来。

　　据不完全统计，5月8日，包括天津、苏州、济南在内的10余个城市共成交约32宗地块，单日成交金额近300亿元。当日拿地的既有如碧桂园这样的头部房企，也有金地、奥园等实力房企，其中更不乏像天阳、秦山等各地中小规模的房企。

　　值得注意的是，在5月8日成交的32宗地块中，除极个别的地块为底价成交外，高溢价率成交地块占据多数。

　　境外融资成最主要融资方式

　　从同策研究院统计数据来看，2019年一季度，40家房企融资规模波动较大，继2月融资总额大幅下降、3月融资总额显著增长后，4月房企融资金额又有所回落，环比大跌26.42%，但相比2018年依然属于高位。1-4月同比来看仍有较大增长，40家典型房企融资总额共计3211.71亿元，同比上涨20.46%。

　　4月房企融资总额中，债权融资额为688.09亿元，占房企融资总量的91.30%，环比下跌30.15%。其中，发行公司债473.13亿元，环比上涨22.45%，占比62.78%;其他债权融资107.43亿元，环比大幅下跌66.94%，占比14.25%;信托贷款75.33亿元，环比下降52.52%，占比10.00%;股权融资总额65.54亿元，环比上涨67.81%，占比8.70%;境内银行贷款32.21亿元，减少56.95%，占比4.27%;中期票据、委托贷款、海外银团贷款融资金额为0。

　　值得注意的是，4月，境外融资大幅增加成为最主要融资方式，主要来自美元债。同策研究院的数据显示，4月发行的17笔公司债中，15笔是发行的美元优先票据或债券，合计459.23亿元。其中，中国恒大占据6席，发行总融资规模30亿美元，票面利率为9.5%-10.5%。

　　同策研究院研究员陈朦朦认为，4月473.13亿元公司债中有459.23亿元来自于境外融资，可见境内融资并不容易，当下国内房企境内融资形势依旧不够明朗，传统方式融资困难。

　　另外，从融资成本来看， 4月房企融资成本总体较高，多在7%以上。据同策研究院统计，在已披露的数据中，融资成本最低的是越秀地产发行的11亿港元的有担保可换股债券，票面利率为1.875%。其次是招商蛇口发行的2019年度第二期超短期融资券，融资规模35亿元，票面利率2.80%。融资成本最高的是当代置业发行的于2021年到期的3亿美元优先票据，票面利率为12.85%。

　　房企多地高溢价“抢”地

　　4月下半月以来，房企“抢地”的节奏明显加快。相关机构统计显示，4月单月拿地金额超过50亿元的房企就多达18家，多次刷新土地市场的月度记录。

　　进入5月份，房企的“抢地”的模式进一步开启。5月8日当天，便有包括天津、苏州、济南在内10余城举行土地出让，土地成交总金额近300亿元，吸引了包括碧桂园、金地、荣盛等在内的众多房企，多宗地块拍出高溢价率。

　　如江西九江的两宗商住地被碧桂园、中基以5.82亿元摘得，溢价率分别为71.88%、60.05%;常州新北区以总价22.77亿元成交两宗地块，被弘阳和嘉宏房地产分别以12.4亿元、10.37亿元竞得，溢价率30%左右;苏州3宗地块成交总金额41亿元，分别被路劲、荣盛和中南以溢价率46%、68%、45%夺得;天津3宗地块被碧桂园、金地和泰达建设分别以底价、溢价率40%和45%摘得，总价达58亿元;济南以总价62.6亿元成交8宗地，被中骏、中铁及当地房企分别拿下，最高溢价率达43.65%;浙江嘉兴3宗宅地被天阳、秦山房地产以12亿元拿下，溢价率分别为50.25%和56.5%;温州鹿城区地块被隆晟16.19亿元竞得，溢价率29.83%。

　　业内人士分析认为：“房企预期近两年市场将有好转，防止在市场上升阶段踏空而进行积极点布局。但从总价和溢价率来看，当前有些过热。”

　　中指数据研究报告显示，2月成交楼面价同比结束了连续11个月的下跌态势，3月的同比涨幅进一步扩大，4月楼面价同比涨幅保持在20%以上，绝对价格已达历史单月次高水平，仅较2017年9月最高水平低400元/平方米。部分热点城市土地溢价率也现底部回升态势，甚至超过100%。

　　究其原因，上述报告分析认为，部分大型房企的短期补货意愿强烈、企业资金压力得到缓解、行业投资更加聚焦一二线热点及强三线城市、短期土地市场供不应求导致竞拍热度加剧等因素共同催热了土地市场。

　　进入4月后，各地政府推地的节奏开始加快。中指数据库数据显示，4月300城宅地供应规模同比增长15.6%，环比大幅增长七成以上，但是仍不能明显缓和目前企业高涨的拿地情绪，甚至二梯队房企也加入了抢房大战。

　　“当前企业拿地不能太盲目，需要市场预设地回归理性。”业内人士判断：“接下来的政策层面有可能会针对这些过热的城市作出降温举措。”

　　二线城市最受青睐

　　从房企拿地城市来看，各级城市成交情况有所分化，其中，本轮土地市场升温主要在二线城市。

　　同策研究院的数据显示，4月二线城市土地成交金额2641.32亿元，环比上涨42.87%，同比上涨81.49%;三四线城市土地成交金额1156.91亿元，环比上涨28.52%，同比上涨15.15%;一线城市成交金额为209.39亿元，环比增长78.58%，但同比减少15.51%。

　　中原地产研究的数据显示，年内合计36个城市卖地超过百亿元，其中最高的杭州卖地694亿元，4月，多个城市土地出让的速度明显加速，其中，最热点城市集中在二线城市，武汉、杭州、苏州、合肥等城市单月卖地超过200亿元。

　　业内人士分析，与二线城市积极推地相比，一线城市土地供应显然不够积极，一方面与当地供应节奏有关，另一方面与当地楼市调控依旧趋严有关。同时，前期供应的土地面临去化压力，企业拿地的态度也不够积极。