2019年初至今,多地“因城施策”微调政策。此外,证监会加快审批节奏,多家房企公司债申请获批,加上央行全面降准。在此背景下,房地产板块持续上涨,市场行情回暖迹象明显。
业内分析认为,在资本回暖的同时,房地产上市公司的估值水平也在明显回升。随着行业集中度增加,规模房企多元化趋势增强,预期未来房企的整体估值水平有望进一步提升。
A股房企全线上涨
3月份以来,由于资本市场回暖,地产股在H股和A股继续集体保持着强势。尤其是A股房企,由于大盘在2月份连续大涨,几乎所有的A股房企在2月份都实现了上涨。
克而瑞地产研究中心的统计数据显示,H股方面,2018年12月上市的万城控股在3月份的股价表现较为突出,单月涨幅达到了53.91%。主要是得益于2月26日至28日三天的大涨,其中27日的涨幅甚至达到了23.4%,从而拉动了企业在2月的股价。
在A股房企方面,市北高新在进入2月份之后几乎保持了全月的涨势,尤其是在2月最后几个交易日的连续涨停拉高了股价,虽然在28日上演了“天地板”,然而其单月涨幅仍然高达80.25%。
克而瑞地产研究中心研究员朱一鸣分析认为,2018年是经济转型的一年,作为支柱型产业的房地产行业也同样面临严峻挑战。在“限价”、“限购”等一系列的政策调控背景下,房地产行业发展的环境日趋严峻,其在资本市场中的表现也不免受到影响。
根据市场数据计算,2018年初至年末A股房地产板块下跌33.5%,相较于2018年下半年的低迷态势,2019年初至今房地产板块上涨16.9%,市场行情回暖迹象明显。
在这样的情形下,房企市值水平也得到明显回升。以销售规模达千亿的30家规模房企为代表,超过三分之二的房企市值出现回升。其中,市值回升最显著的是富力地产,增长26.6%,较2018年全年增加了56.2个百分点。
朱一鸣表示,在资本市场中,除了市值的涨跌幅一定程度上反映企业的经营状况,企业估值是反映市场对企业未来预期的重要指标。在资本市场回暖的态势下,随着市场关注度与活跃度的日益提升,估值一方面作为房企投融资需求的对等依据,另一方面作为资本方拿捏安全边际的重要依据,其重要性尤为显现。
“尽管房地产行业作为我国经济支柱型产业有着良好发展,但其在资本市场中,尤其在其他行业的对比下估值却处于低位。”朱一鸣说,一方面由于房地产行业属于周期性行业,且受政策引导性较强,在2018年经济下行以及房地产行业出台限制性政策不断的情况下,估值难免受到影响;另一方面,大规模政策调控对房地产发展产生一定抑制作用,导致部分房企的潜在价值尚未被挖掘,存在一定程度的低估。
房企及物业公司纷纷港股上市
3月15日,滨江服务集团有限公司(3316.HK,简称“滨江服务”)正式于香港交易所主板挂牌上市,成为今年第一家在港上市的物业公司。据披露,滨江服务此次公开发行6670万股,每股发行价6.96港元,所得款项净额3.89亿港元。当天滨江服务开盘价6.96元,收盘价7.32港元,涨幅6.32%。
据财报披露的数据测算,2015年至2017年,滨江服务的营业收入年复合增长率为48.27%,净利润年复合增长率为124.01%。
近两年,房地产行业掀起物业公司上市潮,继永辉物业、佳兆业物业,滨江服务后,据知情人士介绍,正荣地产也在筹备分拆物业板块上市。
目前,物业公司市值比房企母体市值还高。房企动态市盈率大多在3-10倍左右,而分拆到香港上市的物业公司大多数在20倍左右。
一名物业行业资深人士指出,脱胎于母公司的物业公司大部分业务来源于母公司旗下物业,而随着母公司逐年调高销售目标,物业交付高峰陆续来临。这个前提下,物业公司未来管理面积的增长是可以预见的。换言之,管理面积提升也会带来营收的提升。
易居研究院智库中心研究总监严跃进分析表示,直接在A股市场上市物业板块,容易形成资金内部转移的风险,而在两个不同的资本市场上市,相对会更加独立。
2月下旬,2019年人民银行金融市场工作会议表示,要多措并举促进信用债发行,稳步发展资产证券化,同时要加强房地产金融审慎管理,落实房地产市场平稳健康发展长效机制。业内分析认为,对于房企融资而言,这意味着资产证券化类的融资将会继续成为政府的支持方向。
2月26日,德信中国在港交所挂牌上市,是2019年首家成功进行IPO的内地房企,每股发售价2.8港元,按该发售价计算,经扣除公司就全球发售应付的承销费、佣金以及预计开支,全球发售所得款项净额估计约为13.73亿港元。
2022-02-17 10:28
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