上半年10城二手房成交量同比降2成 城市分化较明显

　　上海易居房地产研究院7月4日发布《2018年上半年10城二手房市场报告》。该报告显示，2018年上半年，10城二手房累计成交约34.3万套，同比下降20%，降幅较1-5月份收窄2个百分点。

　　易居研究院研究员王梦雯表示，2018年上半年，成交量虽然较2017年下半年略有回升，但仍处于近6年平均水平附近，明显低于本轮周期最高位2016年的水平，可见市场下行趋势并没有逆转。后续来看，随着全国整体信贷环境的收紧和"因城施策"不断细化，预计下半年二手房成交量将重新回落至历史平均水平以下，但考虑到刚需支撑，下降空间有限。

　　苏州、金华成交量能相对较强。成交量能度排名显示，苏州和金华2城相对较强;厦门和成都的成交量能度相对较弱。

　　其中，苏州本轮行情启动较早，在2016年“930政策”之后成交量出现明显萎缩。但由于城市基本面较强，加上新房供给偏少，经过一年多的低位盘整后，刚需逐渐释放，二手房成交量出现回升。后续来看，苏州成交量将逐渐回归至合理水平，但恐难出现大幅反弹。金华作为三线城市，在本轮行情中启动较晚，目前市场交易仍较为活跃，但今年2月以来同比增幅已经出现下跌，预计下半年量能将逐渐走弱。

　　厦门在经历了2016年1季度和2017年1季度两轮行情后，目前需求透支程度较高，目前处于低位盘整状态，预计短期内这一走势仍将延续。成都在多次调控后，年初以来成交量已经出现回落。今年5月住建部约谈后，成都进一步出台了“515政策”，堵上了诸多限购漏洞，坚决遏制投机炒房行为。随着调控效果的释放，6月成交量迅速下滑，环比下降近40%。后续来看，预计下半年调控将继续发酵，成交量将出现较明显的降温。

　　预计10城二手房均价同比增幅在3季度进入负区间。国家统计局公布的二手住宅价格指数包含本报告的9个典型城市(除苏州以外)，对这9个城市的价格指数取算数平均值后算出9城二手房价格指数，与10城二手房成交量同比增幅进行对比。这里取近6月移动平均数据，来平滑单月数据异动干扰。

　　根据历史走势来看，成交量价格曲线走势滞后于成交量曲线。本轮周期来看，二手房成交量同比在2015年3月由负转正，之后涨幅不断扩大;2015年11月，二手房成交量同比在112%水平见顶，之后涨幅开始收窄;2017年3月，涨幅由正转负，此后跌幅震荡式扩大;2017年11月到达低位后呈现盘整态势。二手房价格同比在2015年11月由负转正，之后涨幅不断扩大;2017年3月，曲线在19.3%水平见顶后涨幅持续收窄至2018年4月。5月份，均价同比涨幅有所扩大，各地也相继出台了不同程度的调控政策，预计后续价格同比将重新收窄，二手住宅价格同比曲线有望在3季度进入负区间。