上半年40城成交量同比微增 三四线城市成交量创新高

　　易居房地产研究院7月5日发布《2018年上半年全国40城住宅成交报告》。该报告显示，6月份，40个典型城市成交面积环比增长7%，同比增长17%;上半年，40城成交面积环比2017年下半年增长1.6%，同比2017年上半年增长1.9%，成交面积连续三个半年度维持在15万平方米左右，下半年大幅回升的可能性不大;上半年，40城分化情况严重，一线城市低迷，成交面积创近8年新低，环比2017年下半年减少12.5%，同比2017年上半年减少31%，二线城市走弱，成交面积环比减少1.7%，同比增长1%，三四线城市火热，成交面积创近8年新高，环比增长14.2%，同比增长16.4%;上半年，40城成交面积同比增幅淮安翻番北京腰斩。

　　易居研究院研究员詹毅凡表示，2018年上半年，40城新建住宅成交面积同比微增，这主要是由火热的三线城市所拉动的，而一二线城市的持续走弱加大了后续40城市场的压力。从目前的情况看，预计三季度一二线城市的成交量将有所企稳，但一旦三四线城市成交出现滑坡，40城整体市场将受影响承受下跌压力。

　　该报告主要有以下内容：

　　一、上半年成交同比增长1.9%

　　6月份，易居研究院监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积约3057万平方米，环比增长7%，同比增长17%。

　　2018年上半年，易居研究院监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积约15166万平方米，环比2017年下半年增长1.6%，同比2017年上半年增长1.9%。

　　对比历史数据来看，40城成交面积已经连续三个半年度稳定在15万平方米左右，在调控贯穿全年的情况下，下半年成交出现大幅回升的可能性不大，规模预计和2017年同期相接近。

　　二、上半年城市分化，一线低迷，二线走弱，三线火爆

　　2018年6月，易居研究院监测的4个一线城市新建商品住宅成交面积约220万平方米，环比增长10%，同比增长2%;18个二线城市新建商品住宅成交面积约2047万平方米，环比增长13%，同比增长18%;18个三四线城市新建商品住宅成交面积约790万平方米，环比减少7%，同比增长20%。其中7个本轮调控较严的三四线城市(限购或限贷)新建商品住宅成交面积约273万平方米，与上月基本持平，同比增长45%;11个本轮未调控或弱调控(仅限售)的三四线城市新建商品住宅成交面积约518万平方米，环比减少11%，同比增长11%。

　　从半年度数据来看，上半年，4个一线城市新建商品住宅成交面积约991.1万平方米，环比减少12.5%，同比减少31%;18个二线城市新建商品住宅成交面积约9756.9万平方米，环比减少1.7%，同比增长1%;18个三四线城市新建商品住宅成交面积约4418.3万平方米，环比增长14.2%，同比增长16.4%。其中7个本轮调控较严的三四线城市(限购或限贷)新建商品住宅成交面积约1519.6万平方米，环比增长3.8%，同比增长22.5%;11个本轮未调控或弱调控(仅限售)的三四线城市新建商品住宅成交面积约2898.8万平方米，环比增长20.1%，同比增长13.5%。

　　对比历史数据来看，上半年，一线城市低迷，成交量萎缩明显，半年度的成交量创近8年的新低;二线城市也在逐渐走弱，成交量仍不及2016年同期水平;三线城市则与一二线相反，市场非常火热，尤其是未调控的三四线城市，成交量创近8年新高。考虑到当前调控将贯穿全年，后续一二线城市成交量将有所企稳，而未调控或弱调控三四线城市成交同比将面临较大下跌风险。

　　　三、40城年初累计同比保持下行趋势

　　2018年上半年，40城成交面积同比增长1.9%，下行趋势保持不变。。2017年2月，40城年初累计成交面积同比增幅进入负区间，之后降幅不断扩大，2017年底在-21%处企稳。这说明2017年市场出现了降温，主要由于多地先后出台或升级了“分类调控，因城施策”的楼市调控政策，并且以个人房贷利率上浮为代表的信贷政策趋紧也有效地打击了投资投机需求。虽然进入2018年该曲线出现了较大反弹，但仍处于相对较低的水平。

　　对比国家统计局公布的全国住宅成交累计同比数据来看，两条曲线走势大致相近，40城领先全国4-6个月左右穿过正负线，且波动较大。这主要由于板块轮动效应，一二线典型城市对宏观政策更为敏感。2017年以来，40城年初累计同比曲线已经在低位盘整近17个月，而全国成交仍保持正增长，这主要由于三四线较宽松信贷环境及棚改货币化安置等因素影响。我们认为此类政策虽然可以放缓全国成交下降速度，但无法改变其下行趋势，全国整体新建商品住宅成交将逐渐走弱。