任志强：你们别搞错了 我们现在房子是不够用的

　　20年前的夏天，中国宣布党政机关停止福利分房，拉开了住房商品化等一系列住房制度改革的序幕。这是改革开放以来，房地产领域最为重大的一次改革。通过启动全民住房消费以及相关产业链条上的消费，中国经济被装上了一台强劲而持续的引擎。

　　此后房地产市场化进程中，住房条件改善、金融支持、城市化进程、房价形成机制等一系列体系，都逐步从计划的轨道转向市场。如何正确地认识市场在资源配置和价格形成中的核心作用，如何对房地产制度作出合理的顶层设计和原则性安排，如何不断地在实践中发现问题并有效地解决……这些问题可能都影响着改革成败。围绕对它们的理解，从庙堂到民间都在一直随着市场大潮衍进而不断深化和纠偏。

　　其中，一个绕不开的人物是任志强。他是房地产市场发展的亲历者，他掌舵的华远地产很长时间以来，也是其中非常重要的参与主体。作为这家国企的管理者，他对房地产更换发展轨道的种种体会和认知都超越普通人。难能可贵的是，他在实践基础上做了大量扎实的研究，并受邀参与了2007年以后房地产领域一系列重要改革的讨论。可能正是以上种种特殊的经历，使得任志强的分析和判断，在十年时间里不断地被市场所验证。

　　随着改革深化与时况剧变，步入新阶段的中国房地产对长效机制的需求变得急迫。在当下节点回顾改革，我们需要去斟酌的可能包括但不限于：过去改革中的得失，哪些现状、问题和路径需要重建认知？改革应该沿着什么路径继续推进等等。对此，任志强给出了自己的思考：

　　经济观察报：今年是改革开放40周年，也是房改20年，这个过程中，房地产市场得到快速成长，中国的住房条件、城市面貌都有一个长足的进步，你是过程中非常深度的参与者、实践者，你觉得我们从中特别需要遵循和继承的经验是什么？

　　任志强：改革的目的是要推翻计划经济，但是，改革在发展过程中，并没有完全脱离计划经济，因为最初是从商品化经济转向市场化经济，在商品进入市场经济方面开放得比较早，而其他一些并没有完全按照市场的方法开放。所以我们的改革是摸着石头过河的过程，但是最大的石头没摸着，或者说碰触到最大的石头时大家都不敢动它。

　　因此，在一定程度上，比如说商品经济层面已经非常活跃和发达了，但是一旦和产权制度相结合的部分，基本上都是停滞的。

　　中国从计划经济向市场经济跨越的阶段，比如说住房市场化，土地市场化，有一个快速增长的过程，但是不能因为曾经有过一段快速发展，就认为可以持续地发展，不是的。

　　比如说土地拍卖制度，在初期的时候，认为是靠市场化来分配，谁钱多给谁（更有效率），但后期看到是政府炒地行为，导致的是地板（价）高了以后，天花板也高了，这种竞地价的炒地行为就不可持续了。

　　在最初短缺的时候，因为制度缺陷造成的损失是小的，因为制度开放造成的收益是大的，反过来呢，就是现在收益是小的，损失是大的，已经进入这样一个阶段了，再不解决这些根本性的问题就寸步难行了。

　　经济观察报：当前继续改革面临的主要问题是什么？

　　任志强：从国家层面说，有两个重要的问题没有很好地得到解决。

　　第一个就是土地制度，如果土地不能作为产权的基础，中国就永远不会有产权。政治经济学之父威廉.配第有一句名言“土地是财富之母，劳动是财富之父”，当土地归己的时候，人们才可以把大量的资产投入在土地之中，然后产生其他一些财富状况。如果土地不归己，没有人会把更多财力投入到固定资产中，也不可能有一个社会的长期稳定发展。

　　第二个住房改革的重大问题就是政府要保障低收入人群的财产权利，这在联合国人权公约和世界上所有国家里都是极其罕见的。联合国人权公约里面要保障的是居住权而不是财产权。但是我们国家的制度从房改23号文件，房地产进入市场化的改革文件中提出的是，经济适用住房只卖不租，所以保障的是低收入人群的财产权利。今天我们才谈租售并举的问题。如果那个时候国家政策更多考虑低收入人群的居住权利，而不是财产权利的话，也许我们的市场就不会像今天这样。