国土部原副部长胡存智：单纯降低地价不能降低市场房价

　　单纯降低地价也不能降低市场房价，除非在降低地价的同时，按照地价降幅人为干预房价，才能使特定房屋的房价降低。

　　2017年房地产市场调控生态全然变轨，房地产长效机制步步加紧闭环。9月30日，北京市正式实施《北京市共有产权住房管理暂行办法》。纵深触摸共有产权房的提出背景与现状，中国房地产报记者专访了我国较早提出共有产权房并对其有独到见解的国土资源部原副部长、全国政协委员胡存智。

　　2014年全国政协会议中，胡存智率先提出了“合作产权房”的概念，他提出“构建‘商品住房、安居住房、保障住房’三类住房，从而满足全社会居住消费需求。‘合作产权房’属于安居住房，安居房产权由购房者与政府按房价折让比例共有，并按比例分享未来增值收益。”现在的共有产权房与其类似。2016年他再次提出“合作产权房”对去库存、促进房地产行业持续健康发展的必要性。尽管此前的2007年和2010年，淮安(楼盘)和上海(楼盘)已经先后部署共有产权房，但根据胡存智的调研，上述两地的共有产权房事实上更加接近于只面向少数家庭的保障房。这意味着，我国真正的共有产权房是北京今年推出的共有产权房，而这一房屋其实是通过2013年北京推出的自住型商品房演绎升级而来。胡存智认为，共有产权房(或者合作产权房)更应该偏向市场端，以商品房定价为市场导向，而北京推出的共有产权房政策和制度，切实落实了中央“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，在市场上实行百分之百居住权和按比例的产权、投资权的协调，有效消除了市场投机行为，符合住房制度改革和房地产市场调控的方向。

　　多年国土部门工作的经验使得胡存智对共有产权房土地出让形式也独具见解。地价和房价的关系向来被认为是“水涨船高”，而所谓的共有产权房，被认为是政府在折扣土地价格的基础上，以折扣房价配售给符合条件购房者的房屋。胡存智认为，共有产权房折扣价是基于土地折价，简单降价出让土地虽然能达到降地价的效果，但却相当于把土地出让金补贴给了购房者个人，显然有失市场公平。但如果在共有产权房的供地中采取按折扣长期赊收地价款，不仅可以同样达到降低地价和房价的效果，而且在一定期限之后，通过共有产权房上市流转交易来收回，公共财政收入的管理比较合理且切实可行，同时也有利于共有产权房的可持续运行发展。

　　由保障端走向市场端

　　中国房地产报：你最开始研究共有产权房是什么时候?当时有什么样的考虑?

　　胡存智：1998年房改的时候我就开始关注和研究这个问题。我国构建的住房体系包括商品房和保障房，全社会通过买房、租房或保障房解决居住问题。当时对已分房职工实行房改，推动买房或租房，对无房职工发放住房补贴，所以整个制度设计考虑应该是比较完善的。虽然从过去到现在，购买房屋都是一件负担较重的事情，但过去由于房价不高，买房、租房和居住保障房的负担差距并不很大。

　　但是——就北京而言——2003年“非典”以后房屋开始出现涨价，使一开始差价不明显的商品房和保障房的价格差被逐渐拉大，导致两者之间出现一个明显“夹层”。究其原因，是收入问题。居民收入没有涨上去，因为收入具有刚性限制，不能完全跟着房价涨。这个现象跟上个世纪80年代香港的情况很相似，当时香港推出“居屋”来解决这一问题，在90年代进行了较大规模的推行，主要针对的是那些有买房需求但又买房困难的人群，英国也出现过类似的情况。

　　房价过快上涨就需要调控，调控需要我国整个住房体系进一步完善，因为住房体系不完善，市场调控就无法顺利进行。所以改革的意见就是增加一类房屋，这类房屋叫作共有产权房，我当时称其为“安居住房”即“合作产权房”。

　　中国房地产报：2014年两会期间，你提出住房体系里应包括“商品住房、安居住房、保障住房”，提倡“高端有市场、中端有支持、低端有保障”，为什么在2014年这样一个时间节点提出共有产权房?

　　胡存智：这是深化房地产市场宏观调控的要求，也是完善我国住房体系的需要。房价高了，需要调控房地产市场。如果把商品房价格硬打压下去，显然不符合市场经济规律，但是放任房价飞涨，很多人又买不起房。面对这矛盾的状况，应在房地产调控改善市场供求关系，稳定房地产价格的同时，提出增加一个房屋产品类型，推出具有市场折扣价的共有产权房，稳定和进一步发展房地产市场。这样既能以低价满足特定人群的居住和购房需求，也遵从市场规律平衡了商品房和共有产权房的投资利益。通过这样调整的房屋供给结构，就可以放开商品房市场，切实采取各项调控措施，真正落实国家提出的“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的住房目标，促进房地产市场长期稳定健康发展。

　　中国房地产报：同样是在2014年，住建部提出北京、上海、深圳(楼盘)、成都、黄石(楼盘)、淮安6个城市作为共有产权房的试点，今年北京再次提出共有产权房，前后的差异是什么?

　　胡存智：住建部在全国6个城市试点的共有产权房主要用于保障房领域，是针对低收入家庭的一种保障性住房。而北京现在提出的共有产权房实际上是面对市场的、“中端有支持”的政府资助商品房，是在自住型商品房取得成功和成效后的升级和完善，在住房性质、面积、套型、供应对象等方面其实并不属于保障房，也基于此原因，我认为这类在市场中供应的房屋应该叫作“合作产权房”。