卖房赚钱越来越难 房企布局产业地产渐入高潮

　　在传统房地产市场利润空间收缩的背景下，房企纷纷转型寻求新的利润增长点。与实体经济息息相关的产业地产凭借其在提升土地的产业价值、推动产业结构转型升级和推进城镇化发展方面的重要作用，受到政府的高度支持，也成为房企转型发展的新风口。

　　近年来，专业做产业地产的华夏幸福、天安数码城年度平均利润水平均能保持两位数增长。以往以住宅开发见长保利、万科和碧桂园等在产业地产方面也动作频密，所涉足的业务包括科技产业、健康养老和特色小镇等。

　　顾名思义，产业地产和各领域的细分产业息息相关，和传统房企的开发方式相比，它有哪些特别的运营方式?9月26日，由《每日经济新闻》主办的第七届中国价值地产年会，特邀房企企业家、核心高管、资本界人士等业内嘉宾开启一场万众瞩目的价值盛宴。与此同时，《2017年中国城市价值白皮书》也将由《每日经济新闻》联袂中国指数研究院重磅发布，关于产业地产的种种问题都将在白皮书中找到答案。

　　合作与并购潮起

　　产业地产以地产为平台、产业为主体、金融为支撑，区别于传统房地产，需要进行地产资源、产业资源、区域资源和社会资源的整合，从单纯的开发商向土地运营商、城市运营商、产业运营商、物业运营商转变，且注重高端产业链聚集。

　　相对于传统地产的“卖完走人”高周转模式，产业地产需要长期的投入，开发难度更大，且涉及融资、开发、服务、招商、产业培育等因素，进入门槛并不低。另外，在产业地产领域，多数开发商都是“新手”。为了更好地驾驭这一门“技术活”，它们往往会选择一个在产业发展领域有更多经验的伙伴进行合作。例如，在华润置地与中兴网信进行的合作中，双方将以华润置地丰富的行业资源以及中兴网信在科技、通讯、物联网领域的影响力为基础，致力从产业地产、特色小镇、智慧物联类项目入手，推动未来城市原型体验中心的落地;试水产业地产较早的协信集团，则是通过与在科技开发园区已有相当经验的启迪控股成立合资公司来实现产业地产的开发。

　　据中国指数研究院统计，去年下半年以来，通过收并购进入产业地产成为不少房企布局的主要方式。这其中包括，首开20亿入股亿达中国布局京津冀，绿城阳光26.8亿元拍得中投发展94%的股权等。

　　除了在国内进行合作，一些房企更将眼光放远至海外。2017年7月14日，物流地产巨头普洛斯宣布接受中国财团进行每股3.38新加坡元的收购交易，估值约为160亿新元(约116亿美元)，其中万科集团占股比例为21.4%，是大股东。

　　易居智库研究总监严跃进认为，产业园的发展是一个相对专业和综合的工作，选择合作的方式能够实现优势互补，并在合作的过程中促使产业发展思路更为清晰。

　　“轻重并举”的运营模式

　　随着房企扎堆布局产业地产，让这一领域从蓝海变成红海，在这一背景下，包括张江高科，亿达中国、启迪协信和天安数码城等，纷纷将产业地产的运营模式从重地产转向轻重并举，这也是产业地产转型升级的重要模式。

　　2016年，亿达中国积极向轻资产转型。今年上半年，亿达中国委托运营管理项目合计24个，委托运营管理面积合计约286.6万平方米。

　　关于未来对轻重资产的规模设想时，亿达中国首席财务官马兰此前曾公开表示，“轻资产是作为重资产的先导，我们去到一个区域是想先做轻资产，等到客户和政府对品牌认可之后，会进行重资产的投资。”

　　张江高科的转型路径则是通过向科技地产商、产业投资商和创新服务商的“新三商”转型。张江高科逐渐改变之前以工业地产开发运营为主导的“高投资、重资产、慢周转”模式，向“股权化、证券化、品牌化”转型，寻求科技地产和产业投资业务的协同发展。