发改委副司长陈亚军：房企做特色小镇的模式仍未成熟

　　“我们认为，开发商完全有能力在两至三年内建成高大上的小镇物理空间，但通过优质精细的后期运营服务吸引人、黏住人，这是很不容易的一个事情。”国家发改委规划司副司长陈亚军表示，当前，开发商转型做特色小镇的可持续运营模式暂时还没有完全成熟的经验。

　　5月26日，陈亚军在出席“2017特色小镇生态与投融资论坛暨博览会启动仪式”做出上述表述。他透露，针对媒体报道的特色小镇建设“房地产化”、“一哄而上”等倾向性问题，国家发改委已成立调研小组，结合发改委内部及其他外部机构力量，于近期在全国范围内展开大规模调研并形成报告。

　　陈亚军透露，报告发现，特色小镇培育工作在取得一定进展和成绩的同时，也存在着四大倾向性问题：政策理解存在偏差、行政主导色彩严重、同质化现象突出以及存在房地产化风险等。

　　“房企转型建设特色小镇缺乏成熟的可持续运营模式，存在房地产化的风险。”陈亚军表示，部分房企已开始尝试转型为综合服务运营商，从“造空间、卖空间、缴物业”转型为“造生活、卖生活、卖服务”，但小镇建设容易，做活难。

　　“比如杭州万科良渚文化村，做了16年时间，其实整体运营还是亏损的。”陈亚军说，“包括宋卫平蓝城小镇，我们这次看了四个。建设容易，但是如何真正做活，他们觉得没有十年左右的时间，是搞不定一个小镇的。”

　　他表示，如果转型房企不能形成可持续的产业生态、盈利前景不好、或者财务长期难以平衡，极有可能退出运营，重新回到出售物业以平衡开发资金的传统道路，届时小镇居民也可能因为房企运营的退出、因生活不便而离开小镇，以此带来大量的土地和资金浪费，“这就是风险之所在”。

　　至于政策理解存在偏差的问题，陈亚军表示，“越向基层延伸越严重”。有的地方将特色小镇和小城镇建设当成大搞城镇开发建设和拉动投资的风口，对完善产业支撑、完善公共服务、强化社会治理，促进农村劳动力就地转移等重要内容明显考虑不足，而有的地方则存在片面注重产业规划，不注重生产、生态、生活功能完善等问题，对人口吸引力明显不足。

　　陈亚军还强调，当前特色小镇和小城镇建设还存在“行政主导色彩严重，存在政府大包大揽倾向”。除了走投资驱动的传统思维与产业园区模式，有的地方对小镇的培育周期、投资规模、完成数量等指标设置过高要求，以至层层效仿。同时，有的地方仍以地方国企和政府投资平台为主，民营企业的主体和社会主体参与明显不足，存在巨额的政府债风险。

　　此外，部分地区还存在盲目跟风、创新不足、同质化现象突出等问题。例如，一些地方缺乏对规律的认识，争先打造创业小镇、基金小镇等小镇，寄希望于新建或重建整个商贸综合体，吸引高端要素。

　　针对上述问题，陈亚军表示，报告已明确了下一步的工作方向：要加强规范引导，防止特色小镇建设走样变形;要强化市场主导，防止政府大包大揽，一哄而上;要健全激励机制，增强特色小镇发展的活力;要以特色小镇为空间载体，推动文化传承保护与美丽特色小镇建设互促共进;要未雨绸缪，防范特色小镇房地产化等。

　　陈亚军建议，各省区市纠正层层设置特色小镇建设数量指标的不合理做法，并取消年度指标考核中考核投资规模等任务的做法，“坚持自然成长，避免拔苗助长”。

　　此外，他还表示，为了防止房地产化倾向，应严格控制特色小镇建设中住宅用地的配建比例，加强对房企主导的小镇规划的系统设计、盈利模式和后期运行方案等重点内容的把关，并建立规划实施的跟踪评估机制。