上海土地市场乍暖还寒 ! 2017房企理性参拍许是趋势!

　　上海(楼盘)土地市场春节之后第一拍稍早前进行。从结果来看，开发商理性参拍许是2017年趋势。三幅宅地分别被万科、碧桂园、绿地以接近底价的价格瓜分，溢价率最高不超过2%。

　　临港三宅地近乎底价成交

　　此次，上海土地市场共计出让3幅宅地，分别是临港南汇新城NNW-C4A-02地块、NNW-C4D-02地块和NNW-C4D-08、NNW-C4D-09地块，出让面积分别是61380平方米、40361平方米和64418.8平方米，挂牌起始价分别为15.4678亿元、10.171亿元和16.2336亿元，以1.2的容积率粗略估算，起拍楼板价都在21000元/平方米左右。

　　据悉，这3幅地块位于浦东新区临港新城，处于以滴水湖为圆心的放射型环状路环湖北三路以北，临港大道、铃兰路附近。而21000元/平方米的起拍楼板价对于滴水湖区域来说已经是一个相当高的价格，尽管如此，这三幅地块还是吸引到14家竞买人申请竞买。

　　结果，开拍不到一个小时，三个地块的得主就已揭晓。其中，临港南汇新城NNWC4A-02地块最先传出消息，被绿地以15.6亿元的价格拿下，成交楼板价21180 元/平方米，溢价率0.85%;碧桂园收获了NNWC4D-08、NNW-C4D-09地块，成交总价16.3亿元，折合楼板价约为21086元/平米，溢价率0.41%;万科以10.35亿元竞得NNWC4D-02地块则被万科以10.35亿元的总价竞得，成交楼板价21370元/平方米，溢价率为1.76%。

　　未来房价恐将突破4万

　　在上海楼市版图上，地理位置相对偏远的临港新城房价向来偏低，但自从自贸区概念发酵以来，随着区域内公建配套的改善，房价水平在近两年出现较大增长。

　　去年9月17日，临港新城的万科金域澜湾首次开盘，442套房源在开盘当日就被一抢而空，均价已经达到28000-30000元/平方米。

　　去年12月31日，碧桂园在临港的全新楼盘碧桂园浦东星作开盘，很快便成为区域内销冠，当前在售的90-93平方米的洋房总价200万元起，108-126平方米的叠墅总价基本在350-440万元左右。

　　如今，临港新城的宅地楼板价都已达到21000元/平方米以上，可以想见，待明年这三个地块上开发的住宅上市后，临港新城的房价水平很可能将再上一个台阶，迈入4字头。

　　“临港区域市场已经不再陌生，随着这几年开发成熟度不断提升，尤其是轨交16号线通车，使得这几年市场接受度在增加，”上海中原地产市场分析师卢文曦指出，“但是‘养老’‘度假’等烙印仍难退却，所以真正入住率还是比较低的，距离市区远仍是客观短板，商业配套发展速度低于市场预期，短期内人气不旺的现象难有突破性发展。”

　　2017房企理性参拍许是趋势

　　2016年房地产市场经历了有史以来力度最大的一次调控，土地市场方面，受到 5 月份以后各地“地王”频出的影响，“控地王”政策不断，并进一步严查企业拿地资金来源。

　　到今年1月，上海土地市场行情已经陷入冰点。据同策咨询研究院数据显示，全月各类土地仅成交 9 幅，合计 35.37 公顷，环比下滑 8 成，同比下滑幅度也达18%。1月，上海全市各类土地成交总金额仅为 81 亿元，较去年 12 月份下挫近 5 成，同比下滑 4 成。其中，纯宅地成交金额为 34 亿元，环比、同比分别下滑 29% 和 35%。

　　而从 2016 年年底以及 2017 年年初的几幅地块来看，动辄破百的溢价率已经一去不复返，开发商拿地较为理性。2017 年首幅纯宅地在1月5日，被世茂以 23.6 亿元的总价拿下，溢价 57%，成交楼板价23469元/平方米。同一天，碧桂园还拿到了一幅罗店镇的商住地块，成交楼板价贴近底价，仅为15738元/平方米。

　　如今，临港新城三幅宅地起拍楼板价就达到21000元/平方米，一开始就给房企不少压力。且银监局再次坐镇拍卖会，继续传递“从紧”信号，拍卖过程比较理性，最终以接近底价成交也在意料之中。“从鸡年土地首拍来看，基本能给今年土地市场定调，土地市场遇冷将是趋势。”卢文曦这样表示。