本轮房价上涨“绑架”了中国经济

　　自去年底以来，各地房价轮番飙涨，汹涌之势甚至已迫使厦门(楼盘)、苏州(楼盘)、杭州(楼盘)等二线城市都重启了限购政策。另据，国家统计局9月19日公布的8月份70城房价数据显示，新建商品住宅价格同比上涨的城市高达62个。

　　无独有偶，据交易所公告称，*ST宁通B拟通过出售北京(楼盘)两套学区房保壳的消息这两天“炸开了锅”。一些学者认为，上市公司仅靠出售北京两套学区房就可以使自己业绩出现逆转，取得保壳成功，这是滑天下之大稽。很明显，这会对国内的实体经济产生负面影响，是一个可怕的示范。

　　对此，万博新经济研究院院长助理刘哲则向媒体表示：在经历过去年的股灾、汇改之后，房地产是中国经济下一个主要风险点。甚至还有观点认为，这一轮房地产价格的上涨、经济房地产化已经“绑架”了中国经济。

　　那么，房地产究竟有没有绑架经济呢?其实，每个城市对于房地产的依赖度都不相同，学界通常将房地产开发投资占固定资产投资的比重作为重要参考指标。有媒体对全国37个一二线城市2015年房地产投资占固定资产投资的比重进行了统计，有17个城市超过了30%，有7个超过了40%。

　　另据，重庆(楼盘)市市长黄奇帆根据多年房地产调控经验认为：坚持每年房地产投资不超过固定资产投资的25%，确保适度的房地产市场容量和严格控制楼面地价尤为重要，“超过25%一定供过于求，低于25%又供应不足，不适应城市化。统计数据显示，重庆去年的房地产开发投资达3751.28亿元，占固定资产投资比重为24.23%，刚好低于25%的标准线。

　　一般而言，固定资产投资主要包括三个部分：基础建设投资、工业投资和房地产开发投资。而现在的北京、上海(楼盘)、深圳(楼盘)、广州(楼盘)等一线城市房地产投资占固定资产投资的比重明显偏高，上海和北京的这一比例均超过了50%，分别为54.61%和52.89%。紧随其后的是海口、杭州、昆明(楼盘)、厦门、深圳和广州。

　　原因很简单，一二线城市的基础设施相对完善，基础投资需求并不太多。同时，产业也由工业主导转变为服务业主导，工业投资的增长很少，而且这些城市人口总体还是呈现净流入状态，房地产领域仍有较大的投资空间，因此房地产投资占据固定资产的比重自然较高。

　　而相比之下，中西部地区的长沙(楼盘)、南昌(楼盘)、重庆、合肥(楼盘)等城市，房地产投资的比重之所以不高(大多在30%左右)，主要原因在于这些城市及所在的省份还处于工业化和城镇化的过程中，无论是工业投资还是基建投资的增量都很庞大。

　　所以，笔者认为，光凭房地产投资占固定资产投资来判断该城市对楼市的依赖度会存在判断上的误差。而相比房地产开发投资占固定资产投资的比重，房地产开发投资占GDP的比重更能反映一个城市对房地产的依赖度。

　　有数据显示，37个一二线城市样本中，13个城市对于房地产的依赖度较大，房地产开发投资占GDP的比重超过了20%。其中海口(39.3%)、昆明(36.56%)、贵阳(34.76%)名列前三，西安(楼盘)、郑州(楼盘)、杭州、福州(楼盘)、重庆、武汉(楼盘)、成都等城市亦进入前十。

　　其实，海口、昆明、贵阳这三座城市名列房地产占GDP比重的前列并不奇怪。海口的比重之所以高，因为其主要将旅游和房地产作为重要的支柱产业，不少人会选择在海口养老，再加上工业的占比在海口较少。昆明和贵阳都是中西部省级核心城市，全省所有最好的教育、医疗、就业资源都集中于此，这几年随着大量人口涌入，房地产投资增量也较大。

　　相比之下，几个一线城市房地产投资占GDP的比重均低于20%。其中，北京为18.4%、上海为13.9%、广州为11.81%，深圳只有7.6%。一线城市对房地产依赖度较低的原因有二：