8月25日凤凰房产杭州讯 今年5月,国务院常务会议首次为“商改住”正名,各地也随之出台相应的政策法规鼓励“商改住”。不到2个月的时间,杭州楼市便出现了“商改住”的案例,并且取得了不错的销售业绩。在7月杭州主城区成交套数排行榜中,“商改住”项目江滨澜廷与金铂湾双双上榜。
销售业绩的背后,“商改住”在市场中面对着怎么的机遇和挑战?
从“禁止”到“允许”
“商改住”的正名之路
所谓“商改住”,就是在商办用地上改建成住宅形式的产品类型,只改变建筑形式及使用功能,并不改变用地的规划性质。市面上常见的酒店式公寓,就是“商改住”的一种产物。早前,各地对于“商改住”的态度并不相同。
以杭州为例,2012年1月发布的“禁酒令”,明令禁止“商改住”。规定中明确表示:“今后商业办公等非住宅类项目,没有独立卫生间、不设阳台与飘窗、不得设置厨房和燃气管道、无独立产权,不能分割出售。”
2016年5月,国务院常务会议首度为“商改住”正名。6月,国务院相关《意见》发布,除了允许将商业用房改建为租赁用房之外,还允许调整土地用途和水电气费用标准。随后,各个地方的政策也对“商改租”做出相应调整。
7月初,浙江省发布《浙江省房地产供给侧结构性改革行动方案》中写明:对空置待售的非住宅商品房,允许房地产企业实行整体用途转换,涉及土地用途改变的,依法办理用地手续。
杭州有项目试水“商改住”
一个月去化200余套房源
政策松口后,杭州市场就出现了不少“商改住”样本,包括江滨澜廷、金铂湾、宋都时间国际等在内的项目,纷纷由写字楼变身为酒店式公寓。
位于滨江的酒店式公寓江滨澜廷,其前身是升华悦晟中心,早年规划为写字楼产品。由于开发商方面原因,该项目在此前已经沉寂了四年之久。
早前凤凰房产探访项目,有置业顾问表示:“政策松口,再加上滨江酒店式公寓卖得好,上面(领导)才决定将写字楼改成酒店式公寓来卖。”
将物业形态调整为酒店式公寓之后,江滨澜廷也确实给出了不错的销售成绩。6月26日,项目首开推出40-80平米非毛坯酒店式公寓产品。根据透明售房网数据,截至目前,江滨澜廷已经去化249套房源,均价23373元/平米。
同样在滨江区,金铂湾也是“商改住”的一个成功案例。该项目原名中月创智大厦,规划为150-2100平米写字楼产品。调整为酒店式公寓产品后,以43-67平米户型为主。开盘仅一个月的时间,便已经有了224套的成交体现,均价为22096元/平米。
除此之外,城东的宋都时间国际,同样由商办类产品变身酒店式公寓。
严控“商改住”的背后
面临哪些挑战?
近日,北京传出了“将严控‘商改住’”的消息,引发激烈讨论。既然“商改住”确实在商办类产品去库存上起到了一定的作用,为何部分区域仍然提出严控“商改住”?
从本质上来看,商业和居住需求在规划设计上是两种不同的功能。如果“商改住”在项目已经基本建成后进行,在户型设计上难免会出现一些尴尬。
以杭州江滨澜廷为例,每层的转角处有个别形状不规则的“奇葩户型”。而江滨澜廷原本为写字楼规划的4.1米层高,用来打造loft产品略有些尴尬,用来打造平层产品却稍显浪费。
局部地区大面积“商改住”后,一方面,会导致区域内酒店式公寓产品供求关系的变化。另一方面,会造成居住人口骤增,周边各项配套设施难以跟上,甚至有可能导致房屋安全和消防问题。
从城市规划角度出发,政府在编制区域规划及出让土地时,会对商业和居住需求进行划分。如果允许商业和居住产品混合,必然将会影响政府对于区域的规划定位。
此外,目前“商改住”政策缺乏主导的政府部门,在不同城市市场中也没有可借鉴的操作细则,是否能够有效地推广仍然要打上一个问号。
2022-02-15 10:11
2022-02-15 10:04
2022-02-15 10:03
2022-02-15 10:03