杭州刚需盘涨到高端价 楼盘品质原地踏步别“忘”涨

  今年年初，杭州对于中高端楼盘的分界线还在3.5万元/m2，这条线以上的属于高端改善型楼盘。如今，在这个价位以上的楼盘已经随处可见了，甚至远在未来科技城、之江、萧山钱江世纪城板块的楼盘，已经堂而皇之地以3万+的形象出现。许多刚需盘卖着卖着，就涨成了“高端楼盘”。

  就在投资者趋之若鹜时，却很少有人质问：价格涨了不少，为什么品质从根本上没有得到改善？用买“豪宅”的钱，买了一套改善甚至是刚需房源。这和几年前楼市不景气，楼盘在降价的同时纷纷减配的现象联系起来看，更是耐人寻味。

  不信？看看不少单价上4万的楼盘，外立面却是前两年刚需盘最为常见的真石漆。

  房价飙升、品质原地踏步

  高端盘的品质比不上五年前

  萧山钱江世纪城万科世纪之光，去年7月首次开盘时成交均价仅1.75万元/m2，之后一路飙升，到8月成交均价已经达到2.86万元/m2。虽然之与对应的是成交量的逐月下降，但对于接近尾盘的该项目来说，仍然选择了继续涨价。

 “目前90m2的户型已经没有了，我们已经停售了，接下来90m2户型会卖3.3万元/m2。”在售楼现场，销售人员李某告诉记者。

   仅一年多时间，单价几乎翻倍。然而除了楼幢位置的不同，该项目的品质并没有改变。“我们项目的外立面采用的是质感涂料和真石漆，也是目前多数开发商采用的材料。”李某表示。

  如果说该楼盘的溢价预期更多地体现在区位、学区以及小区内自身配套的话，那么位于城北的碧桂园西江月则主要依靠地段价值的提升。西江月6月份开盘，当时的成交价格32824元/m2，如今的成交价格已经达36180元/m2。销售人员张某某说，接下来90m2户型要卖到4万元/m2。同样的，该楼盘外立面还是真石漆。

  记者追问：单价提升了7000元，品质是否会有所提升？这位销售人员支支吾吾了半天后说，在某些方面会有所提升，但目前没定。有网友吐槽说，该盘规模小，没有会所，也没有泳池，仅凭地段，价格无法支撑。

  曾几何时，外立面是划分改善和高端改善的一个硬标准：高端改善楼盘要么是石材干挂，要么是铝板玻璃幕墙，而非毛坯修标准也是一目了然的高档。有业内人士直言，现在的富人购买的“豪宅”，品质还远不如五年前。之前高端楼盘的非毛坯标准，厨房配件   随随便便都是Miele蒸烤一体机，龙头和台盆也都是国际大牌，而放眼如今杭州高端盘的配置，随处可见的是较为普通的西门子、科勒，甚至还有“定制橱柜”。

  是这个市场不流行石材干挂和铝板幕墙了吗？并非如此。像融创河滨之城的东区非毛坯房源，单价超出西区毛坯房源5000元左右，东区采用的是石材干挂，而西区则是真石漆。滨江铂金海岸首开非毛坯房源定价23960元/m2，外立面采用了全石材+玻璃幕墙。

   当然，外立面只是品质的一个方面，但它确实也是品质的一面镜子。毕竟真石漆是前几年楼市调控期开发商为了降低成本而最爱使用的材料。

  调控时期降价降品质

  带来的后遗症犹在

 前几年楼市调控时，不少楼盘为了求生存，选择了降价，但同时带来的就是品质的下降。虽然眼下这些楼盘的在售价格已经涨了好几个层次，但是购房者发现，楼盘的减配并没有随着涨价而调整回来。

  牛田单元的某项目，7月份迎来首批交付。业主对拿到的房子感到失望。“地下车库车道刷了防滑漆，车位则是水泥地；外立面说是真石漆，但凹进去的地方刷了涂料；楼梯间瓷砖，有的楼有、有的楼没有……”有网友表示，作为开发商在杭州的首个楼盘，让人失望。

  据中指数统计，2015年年初，该楼盘刚开盘时90m2房源单价近1.7万元/m2，后来行情不好的情况下做了降价，单价仅1.56万元/m2，之后随着调控的放开价格逐步上升，今年8月份成交均价达到2.18万元/m2。

  在降价减配过程中，尤其是有些楼盘的销售价格已经明显低于其总成本的，就不止是在非毛坯标准上减配了，而是直接从建筑材料中偷工减料，当楼市转好后，项目已经扭亏为盈，然而品质并没有得到根本的转变，也为购房者的日后维权埋下伏笔。

  有开发商说

  牛市里客户不会对品质较真

  从买方市场到卖方市场，今年杭州楼市的变化快得大伙都没回过神来。面对日益涨价的行情，开发商们沉浸在开盘卖完的狂欢中。

  杭州某楼盘，刚下完订金的客户还想找关系再便宜点，结果第二天被开发商告知，房子已经涨价十万，打折是不可能了，他应该偷着乐。

  在这样的前提下，专注于做品质，以匹配高端盘价格的开发商似乎正变得越来越少。“房子涨价是市场行情的事，品质是开发商对产品的标准要求的事，我认为这是两个范畴。”对于涨价不涨品质的问题，有开发商相关负责人告诉记者，行情好了，房子涨价也能卖得好，这种行情下，没有客户会对外立面究竟是石材还是真石漆较真。

  但也有开发商认为，房子的涨价，更多是一种土地红利。在房子涨价的同时，开发商更应该提供与房价相匹配的产品品质。“无论行情好坏，品质都应该是房产品的核心要素。对一家负责任的开发商而言，在基本的建筑品质有保障的前提下，应该在细节感、社区氛围营造以及非毛坯标准上有所提升。”杭州某高端产品开发商负责人表示。

  而购房者对品质的相对不重视，与眼下楼市里投资意愿抬头有关。透明售房网研究院院长方张接表示，眼下市场投资客比例逐步升高。目前外来的投资客比例已经上升至30%。当投资客的比例过高时，房子卖的是预期，而不是房子本身。

  在投资购房客眼里，品质已经被排到了很多因素之后。他们更关心的是：一、地段。随着周边“面粉”价格的逐步上升，势必带来大家对板块内在售楼盘的高预期；二、户型；三、园林景观及硬件配套等。